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Dans une décision rendue le 23 février 2026, l'honorable Sylvain Lussier de la Cour supérieure du Québec (la « Cour ») se prononce, dans l'affaire Jean c. Municipalité de Saint‑Stanislas‑de‑Kostka1 (le « Jugement »), sur certaines obligations des municipalités en matière d'urbanisme et de zonage. La Cour conclut à la mauvaise foi d'un conseil municipal ayant adopté un règlement dans le but de faire obstacle à un projet de construction, tout en sanctionnant les manquements des préposés municipaux à leurs devoirs d'information et de diligence. Ainsi, elle déclare le règlement en litige inopposable à la demanderesse, lui permet de poursuivre son projet et rappelle les principes d'équité procédurale et de préclusion promissoire.
Le Jugement
Les faits
En 2019, Mme Isabelle Jean (la « Demanderesse ») et son conjoint identifient un terrain situé dans une zone résidentielle de la Municipalité de Saint‑Stanislas‑de‑Kostka (la « Municipalité ») dans l'intention de le subdiviser afin d'y construire deux maisons en rangée de trois unités chacune. Avant l'acquisition du terrain, la Demanderesse sollicite une modification au règlement de zonage afin d'autoriser les habitations trifamiliales dans cette zone, où seules les habitations unifamiliales et les bâtiments isolés étaient alors permis. Le projet, appuyé par des croquis préparés par un architecte, est favorablement accueilli et la Municipalité adopte, en novembre 2019, le règlement 371‑2019 modifiant le zonage applicable.
Ce règlement comporte toutefois une erreur de rédaction limitant les habitations trifamiliales aux bâtiments isolés, excluant ainsi les maisons en rangée projetées. Bien que cette incohérence soit connue des préposés municipaux dès 2020, elle n'est pas portée à l'attention de la Demanderesse, à qui l'on continue de donner des assurances quant à la faisabilité du projet.
En février 2020, la Demanderesse dépose une demande complète de permis de construction. Malgré l'expiration du délai de traitement prévu par le règlement municipal, aucune décision n'est rendue. Entre‑temps, la Municipalité supervise des travaux de raccordement entraînant des déboursés de plus de 100 000 $, ce qui, conjugué aux assurances répétées des préposés, renforce les attentes légitimes de la Demanderesse.
En novembre 2020, une inspectrice informe la Demanderesse que son projet serait non conforme, notamment en raison de la définition des habitations trifamiliales et de la présence alléguée d'un cours d'eau, ce qui la contraint à solliciter inutilement une dérogation mineure. En 2021, à la suite d'oppositions de voisins, la Municipalité invoque à nouveau la définition réglementaire pour conclure à la non‑conformité du projet. Plutôt que de corriger l'erreur initiale, le conseil municipal adopte, lors d'une séance extraordinaire tenue en mai 2021, le règlement 412‑2021 interdisant les maisons en rangée dans la zone H‑19, mettant ainsi fin au projet.
La Demanderesse intente alors un recours afin de contester la validité du règlement 412‑2021 et de faire reconnaître son droit à l'obtention d'un permis, invoquant la mauvaise foi du conseil municipal et le non‑respect des obligations procédurales.
L'analyse
La Cour devait déterminer si la Municipalité avait agi fautivement dans la gestion du dossier et si la demande de permis était conforme et complète. Elle conclut que la conduite de la Municipalité est fautive.
La Cour relève d'abord la négligence ayant entaché la rédaction et l'adoption du règlement 371‑2019, au sens de l'arrêt Mackin 2, lequel excluait les maisons en rangée contrairement à l'intention initiale du conseil municipal. Cette erreur aurait dû être détectée et corrigée promptement. Au lieu de cela, la Municipalité a omis d'en informer la Demanderesse tout en lui donnant des assurances répétées quant à la viabilité du projet3.
Le Jugement sanctionne également le manquement au devoir d'information, rappelant que la Demanderesse n'avait pas à maîtriser les subtilités réglementaires et qu'il appartenait aux préposés municipaux de lui fournir une information complète et fiable4. Le silence de la Municipalité, combiné à la supervision de travaux coûteux, à l'imposition d'une dérogation mineure injustifiée et aux assurances répétées, a indûment entretenu des attentes légitimes et révèle une gestion négligente du dossier.
La Cour critique ensuite l'adoption précipitée du règlement 412‑2021, prise avec un préavis minimal et sans consultation adéquate, concluant qu'il visait à bloquer le projet sous la pression citoyenne plutôt qu'à poursuivre un véritable objectif d'intérêt public, ce qui constitue de la mauvaise foi5. Elle rappelle que l'adoption d'un règlement municipal peut être assujettie aux exigences de l'équité procédurale lorsqu'il porte atteinte aux droits d'un citoyen , ce qui n'a pas été respecté en l'espèce.
Enfin, appliquant les critères dégagés dans l'arrêt Boyd Builders 6, la Cour conclut que les conditions permettant de faire échec au droit au permis n'étaient pas réunies, notamment en raison de l'absence d'intention préalable de modifier le zonage et de la mauvaise foi entourant l'adoption du règlement 412‑20217. Les droits de la Demanderesse étaient donc cristallisés.
Conclusion de la Cour
La Cour déclare le règlement 412‑2021 inopposable à la Demanderesse et l'autorise à poursuivre son projet en vertu du règlement 371‑2019 tel qu'il était en vigueur. Elle ordonne à la Municipalité de délivrer le permis de subdivision et d'examiner les plans corrigés, tout en reconnaissant l'existence de fautes engageant la responsabilité civile de la Municipalité.
Commentaires des auteurs
Ce jugement illustre clairement que les municipalités ne peuvent adopter des règlements de manière précipitée ou abusive afin de faire échec aux droits des propriétaires fonciers . Elle réaffirme que la responsabilité liée à l'adoption d'un texte réglementaire peut être engagée en cas de négligence, de mauvaise foi ou d'abus de pouvoir.
Le Jugement souligne également le rôle central de l'équité procédurale et la portée juridique des attentes légitimes créées par les représentations des préposés municipaux. Si une municipalité bénéficie d'une certaine marge d'erreur, celle‑ci disparaît lorsqu'elle agit en violation manifeste des principes de bonne foi et d'équité, exposant ainsi la municipalité à des conséquences juridiques significatives.
Le délai d'appel n'étant pas encore expiré, il sera intéressant de suivre ce dossier et ses répercussions dans la jurisprudence du droit municipal québécois.
Footnotes
1. 2026 QCCS 522.
2. Mackin c. Nouveau-Brunswick (Ministre des Finances); Rice c. Nouveau-Brunswick, 2002 CSC 13, au par. 82.
3. Supra note 1, aux par. 116-130.
4. Supra note 1, aux par. 140-144.
5. Supra note 1, aux par. 182-189.
6. Corp. of the City of Ottawa v. Boyd Builders Ltd, [1965] R.C.S. 408.
7. Supra note 1, aux par. 153-156
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