Taşınmaz Satışlarında Güvenli Ödeme Sistemine İlişkin Yönetmelik Değişikliği

Taşınmaz Satışlarında Güvenli Ödeme Sistemi

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'te ("Yönetmelik") yapılması öngörülen değişiklik ile, gayrimenkul alım satımlarında ödeme ve tapu devrinin eş zamanlı ve güvenli şekilde gerçekleştirilmesini amaçlayan bir güvenli ödeme sisteminin hayata geçirilmesi öngörülmektedir. Söz konusu düzenleme, uygulamada karşılaşılan uyuşmazlıkları ve taraf mağduriyetlerini önlemeyi hedeflemekte olup, geçiş hükümleri uyarınca 1 Mayıs 2026 tarihinden itibaren kural olarak zorunlu uygulanacaktır. Bununla birlikte, 1 Mayıs 2026 tarihine kadar yapılacak satışlarda sistemin kullanımı zorunlu olmayacak; Bakanlık bu tarihi üç aya kadar uzatmaya yetkili olacaktır.

Yeni sistem kapsamında, alıcı tarafından ödenen satış bedelinin doğrudan satıcının hesabına aktarılması yerine, taşınmaz mülkiyeti ile satış bedelinin "eş zamanlı el değiştirmesini" sağlayacak şekilde tasarlanan ve emanet (escrow) benzeri blokaj özelliklerine sahip elektronik olarak oluşturulmuş güvenli bir hesapta tutulması öngörülmektedir. Taslak metinde güvenli hesabın/blokenin teknik kurgusu ayrıca tanımlanmamakla birlikte, sistemin temel amacı satış bedeli ile mülkiyet devrinin eş zamanlı gerçekleşmesini teminat altına almaktır.

Bu yapı kapsamında, satış bedeli tapu devri tamamlanana kadar kilitli kalacak; tapu sicilinde mülkiyet devri kesinleştiğinde sistem bedeli otomatik olarak satıcının hesabına aktaracaktır. Herhangi bir nedenle tapu devrinin gerçekleşmemesi halinde ise tutar alıcıya iade edilecektir. Bu şekilde, ödeme ile mülkiyet devrinin eş zamanlı olarak tamamlanması güvence altına alınacaktır.

Sürecin işleyişine bakıldığında, tarafların öncelikle satış bedeli üzerinde mutabık kalmaları ve ödemeyi, Yönetmelik'e eklenecek Ek Madde 1 kapsamındaki elektronik sistem üzerinden gerçekleştirmeleri gerekecektir. Alıcı, satış bedelini nakit, havale, elektronik fon transferi veya Bakanlıkça belirlenecek diğer ödeme yöntemleri ile ödemesi halinde, ödemeyi elektronik sistem üzerinden yapacak; sistemin amacı gereği ödeme ile mülkiyet devrinin eş anlı gerçekleşmesi sağlanacaktır.

Sektör temsilcileri tarafından yapılan kamuoyu açıklamalarında da vurgulandığı üzere, sistemin belirlenen bankalarda açılacak hesaplar üzerinden çalışması ve e-Devlet entegrasyonu ile referans numaraları aracılığıyla tapu işlemleriyle koordineli şekilde ilerlemesi öngörülmektedir. Sistemin hangi bankalar/kuruluşlar nezdinde nasıl çalışacağı, e-Devlet entegrasyonu, referans numarası gibi operasyonel detaylar taslak metinde açıkça düzenlenmemiş olup, uygulama esaslarının ayrıca netleşmesi beklenmektedir.

Yönetmeliğin Kapsamı

Yönetmelik değişikliği ile Yönetmelik'in kapsam maddesi de genişletilmiş; taşınmaz ticaretine ilişkin ilke ve kuralların yanı sıra, "ödeme sisteminin kurulması, işletilmesi ve taşınmaz satışında ödeme sisteminin gerçek ve tüzel kişiler tarafından kullanılmasına ilişkin usul ve esaslar" açıkça düzenleme alanına dâhil edilmiştir. Bu yönüyle güvenli ödeme sistemi, tali bir düzenleme olmaktan çıkarılarak Yönetmelik'in kapsamının asli unsurlarından biri haline getirilmektedir.

Ödeme Sistemine İlişkin Esaslar

Ödeme sistemine ilişkin esaslar Ek Madde 1 altında düzenlenmiştir. Buna göre, taşınmaz satış bedelinin nakit, havale, elektronik fon transferi veya Bakanlıkça belirlenecek diğer ödeme yöntemleriyle ödenmesi halinde, ödeme işleminin taşınmaz mülkiyeti ile satış bedelinin eş zamanlı el değiştirmesini sağlayacak şekilde oluşturulan elektronik sistem üzerinden gerçekleştirilmesi zorunlu hale getirilmektedir. Satış bedelinin bir kısmının veya tamamının 5411 sayılı Bankacılık Kanunu'nda tanımlanan kredi kuruluşları veya 6361 sayılı Kanun'da tanımlanan finansman ve tasarruf finansman şirketleri tarafından kredilendirilmesi durumunda ise, kredi tutarı haricindeki ödemeler bakımından da elektronik sistemin kullanılması öngörülmektedir.

Sistem kapsamında alınacak hizmet bedeline ilişkin olarak, hizmet bedelinin satıcıya aktarılan taşınmaz satış bedelinden mahsup edilmesi esası kabul edilmiştir.

Kurul Oluşturulması

Ödeme sistemine ilişkin her türlü iş ve işlemin takibi, teknik sorunların tespiti ve çözüm önerilerinin geliştirilmesi amacıyla, Ticaret Bakanlığı ("Bakanlık") ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın ilgili birim temsilcilerinden oluşan bir kurul oluşturulması öngörülmektedir.

Bunun yanı sıra, ödeme sisteminin kurulmasına ve işletilmesine, sisteme dahil olmayacak taşınmaz satışlarına, verilen hizmetler karşılığında alınacak hizmet bedeline ve bu bedelin paylaşımına ve kuruluşu/çalışması/ görev ve sorumluluklarına ilişkin usul ve esasların, Bakanlık ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı arasında imzalanacak bir protokol ile belirlenmesi planlanmaktadır. Bu durum, uygulamaya ilişkin pek çok detayın ikincil düzenlemeler ve idari uygulamalar yoluyla netleşeceğine işaret etmektedir.

Geçiş Hükümleri

Geçiş hükümleri çerçevesinde, 1 Mayıs 2026 tarihine kadar yapılacak taşınmaz satışlarında Ek Madde 1'de belirtilen güvenli ödeme sisteminin kullanılmasının zorunlu olmadığı düzenlenmiştir. Bununla birlikte, Bakanlık'a bu süreyi üç aya kadar uzatma yetkisi tanınmıştır. Dolayısıyla, söz konusu tarihten itibaren gayrimenkul alım satımı yapan gerçek ve tüzel kişilerin, sistemin zorunlu kullanımına yönelik operasyonel ve teknik hazırlıklarını tamamlamaları önem arz etmektedir.

Sonuç

Sonuç olarak, güvenli ödeme sistemine ilişkin bu düzenleme, taşınmaz satışlarında ödeme güvenliğine yönelik riskleri azaltmayı ve ödeme ile mülkiyet devrinin eş anlı gerçekleşmesini sağlamayı amaçlamaktadır. Sistem, dolandırıcılık, sahte para ve benzeri risklerin azaltılmasının yanı sıra, kayıt dışı işlemlerin ve düşük bedel gösterilmesi suretiyle ortaya çıkan vergi kayıplarının önlenmesine de amaçlamaktadır.

Uygulamanın kapsamı ve istisnaları, hizmet bedelinin paylaşımı ve teknik işleyişinin Bakanlıklar arasında yapılacak protokollerle netleşecek olması sebebiyle, ikincil düzenlemelerin ve uygulama yönlendirmelerinin yakından takip edilmesi gerekmektedir.

Konuyla ilgili daha fazla bilgi için Gayrimenkul Hukuku ekibimizle irtibata geçebilirsiniz.

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.