Zamanında Teslim Edilmeyen İnşaat: Müteahhit Sorumluluğu, Açılacak Davalar Ve Zamanaşımı

Topraktan ev almak, özellikle son yıllarda yüksek talep gören konut piyasasında yaygın bir yatırım yöntemi haline gelmiştir. Ancak uygulamada, henüz inşaat tamamlanmadan hatta bazen ruhsat aşamasındayken daire bedelinin büyük kısmının veya tamamının ödenmesi söz konusu olmaktadır. Alıcı, sözleşmede yer alan teslim tarihine, proje tanıtımlarına ve müteahhit tarafından verilen taahhütlere güvenerek ödeme yapar. Buna rağmen zamanında teslim edilmeyen inşaat projeleri, özellikle büyük şehirlerde ve kıyı bölgelerinde ciddi mağduriyetlere yol açmaktadır.

Parası ödenen evin teslim edilmemesi, yalnızca ticari bir aksaklık değil, sözleşmenin açıkça ihlalidir. İnşaatın gecikmesi, yarım bırakılması veya dairenin fiilen teslim edilmemesi halinde müteahhit sorumluluğu doğar. Bu durumda alıcı, gecikme tazminatı talep edebilir, sözleşmeden dönebilir veya ödediği bedelin iadesini faizleriyle birlikte isteyebilir. Uyuşmazlığın niteliğine göre kira kaybı tazminatı da gündeme gelir. Bu yazıda, zamanında teslim edilmeyen inşaat halinde başvurulabilecek hukuki yolları ve müteahhite dava açma zaman aşımı sürelerini ayrıntılı şekilde ele alınmaktadır.

İnşaat Sözleşmelerinin Hukuki Niteliği ve Müteahhit Sorumluluğu

Zamanında teslim edilmeyen inşaat uyuşmazlıklarında ilk değerlendirilmesi gereken husus, taraflar arasında imzalanan sözleşmenin hukuki niteliğidir. Uygulamada yapılan sözleşmeler çoğu zaman basit bir taşınmaz satış sözleşmesi değildir. Çoğunlukla, bir ön ödemeli konut satış sözleşmesi veya noter düzenlemesine tabi taşınmaz satış vaadi sözleşmesi niteliğindedir. Bu sözleşmeler, hem satış vaadini hem de inşaat yapma ve bağımsız bölümü teslim etme borcunu birlikte içerir.

Türk Borçlar Kanunu uyarınca müteahhit, yalnızca tapuyu devretmeyi değil, sözleşmeye uygun bir bağımsız bölümü belirlenen sürede tamamlayarak teslim etmeyi üstlenir. Teslim borcu, fiilen anahtarın verilmesiyle sınırlı değildir. Bağımsız bölümün projeye, teknik şartnameye ve ruhsata uygun şekilde tamamlanmış olması gerekir. Ayrıca yapı kullanma izin belgesinin alınmış olması da hukuken önem taşır. Bu yükümlülüklerin yerine getirilmemesi halinde müteahhit sorumluluğu doğar ve alıcının dava açma hakkı ortaya çıkar.

Özellikle zamanında teslim edilmeyen inşaat durumunda, gecikme açık bir temerrüt halidir. Sözleşmede teslim tarihi belirlenmişse, bu tarihin geçmesiyle birlikte müteahhit temerrüde düşer. Ek bir ihtar şartı sözleşmeye göre değişmekle birlikte, uygulamada noter ihtarı gönderilmesi ispat açısından önem taşır. Gecikmenin ekonomik kriz, piyasa şartları veya finansman sorunu gibi gerekçelere dayandırılması çoğu durumda müteahhitin sorumluluğunu ortadan kaldırmaz.

Noter Düzenlemesine Tabi Ön Ödemeli Satış ve Teslim Yükümlülüğü

Topraktan ev almak suretiyle yapılan konut satışlarında çoğu zaman noter düzenlemesine tabi bir satış vaadi sözleşmesi imzalanmaktadır. Bu sözleşme, henüz tamamlanmamış bir bağımsız bölüm üzerinde ileriye dönük bir teslim ve tapu devri borcu doğurur. Yapının henüz tamamlanmamış olması, müteahhitin borcunu zayıflatmaz. Aksine, inşaatı tamamlamak sözleşmenin temel unsurudur. Müteahhit, projeyi sözleşmede belirtilen teknik özelliklere uygun olarak tamamlamak, gerekli ruhsat ve izinleri almak ve bağımsız bölümü sözleşmede kararlaştırılan tarihte teslim etmekle yükümlüdür. Bu yükümlülüklerin ihlali halinde sözleşmeye aykırılık oluşur. Parası ödenen evin teslim edilmemesi veya ciddi gecikmeyle teslim edilmesi, hukuken ifa etmeme veya gereği gibi ifa etmeme niteliğindedir.

Uygulamada sıkça karşılaşılan bir sorun da iskan alınmadan yapılan teslimdir. İskan almayan müteahhite dava açılması gereken durumlar çoğu zaman bu aşamada ortaya çıkar. Yapı kullanma izin belgesi alınmadan yapılan teslim, tam ve hukuka uygun bir teslim sayılmaz. Elektrik ve su aboneliklerinin geçici olması, ileride doğabilecek idari yaptırımlar ve tapu işlemlerinde yaşanabilecek sorunlar nedeniyle bu tür teslimler eksik ifa kapsamında değerlendirilir. Bu durumda alıcı, gecikme ve eksik ifa nedeniyle tazminat talep edebilir.

Zamanında Teslim Edilmeyen İnşaat Halinde Alıcının Hakları

Zamanında teslim edilmeyen inşaat projelerinde alıcının sahip olduğu haklar, somut olayın özelliklerine göre değişir. Ancak temel olarak üç ana hukuki yol bulunmaktadır. İlk olarak alıcı, sözleşmenin ifasını talep ederek inşaatın tamamlanmasını ve dairenin teslim edilmesini isteyebilir. Bu durumda gecikme süresi boyunca doğan zararlar için ayrıca tazminat talep edilmesi mümkündür.

İkinci seçenek sözleşmeden dönmedir. İnşaatın uzun süre ilerlememesi, projenin fiilen durması veya müteahhitin güven sarsıcı davranışları halinde alıcı sözleşmeyi feshederek ödediği bedelin iadesini talep edebilir. Bu durumda ana para yanında faiz ve diğer zarar kalemleri de gündeme gelir.

Üçüncü olarak gecikme nedeniyle kira kaybı tazminatı talep edilebilir. Dairenin sözleşmede belirtilen tarihte teslim edilmemesi halinde, alıcı daireyi kiraya verebileceği veya kendisi oturabileceği varsayımıyla hesaplanacak emsal kira bedelini isteyebilir. Kira kaybı tazminatı özellikle yatırım amacıyla satın alınan konutlarda önemli bir zarar kalemidir. Burada dikkat edilmesi gereken en önemli husus, müteahhit dava açma zaman aşımı süresidir. Müteahhit sorumluluğu kaç yıl devam eder sorusu, her dosyada ayrı değerlendirilmelidir. Sözleşmeden doğan alacaklar, ayıplı ifa ve gecikme halleri bakımından farklı zamanaşımı süreleri söz konusu olabilir. Hak kaybı yaşanmaması için zamanaşımı süresi dolmadan hukuki sürecin başlatılması gerekir.

Tüketici Hukukunun Uygulanabilirliği

Zamanında teslim edilmeyen inşaat uyuşmazlıklarında sözleşmenin hangi mahkemede görüleceği ve hangi mevzuatın uygulanacağı büyük önem taşır. Dairenin kişisel kullanım veya yatırım amacıyla satın alınmış olması halinde uyuşmazlık çoğu zaman tüketici işlemi kapsamında değerlendirilir. Bu durumda görevli mahkeme Tüketici Mahkemesi olacaktır.

6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun uyarınca, ticari veya mesleki faaliyet kapsamında hareket etmeyen gerçek kişiler tüketici olarak kabul edilir. Dolayısıyla bir kişinin Antalya, İstanbul veya Türkiye'nin başka bir bölgesinde yatırım amacıyla konut satın almış olması, tek başına ticari faaliyet olarak değerlendirilmez. Esas olan, alım işleminin profesyonel bir emlak ticareti kapsamında yapılıp yapılmadığıdır. Bu ayrım önemlidir. Çünkü tüketici hukukunun uygulanması halinde ispat yükü, ayıp hükümleri, sözleşmeden dönme hakları ve faiz talepleri bakımından alıcı lehine daha güçlü bir koruma söz konusu olur.

Ayrıca Tüketici Mahkemeleri, konut projelerinde müteahhit karşısında alıcının korunmasına yönelik yerleşik içtihatlara sahiptir. Ancak alıcının tacir sıfatıyla hareket ettiği, projeyi ticari amaçla aldığı veya taraflar arasında ticari nitelikte bir sözleşme bulunduğu durumlarda görevli mahkeme Asliye Ticaret Mahkemesi olabilir. Bu nedenle her dosyada öncelikle hukuki statünün doğru belirlenmesi gerekir.

Sözleşmede Yer Alan Teslim Süresi ve Teknik Şartnamelerin Önemi

Zamanında teslim edilmeyen inşaat uyuşmazlıklarında en kritik hususlardan biri sözleşmede kararlaştırılan teslim tarihidir. Müteahhitler çoğu zaman sözleşmelere çeşitli süre uzatım maddeleri ekler. Ekonomik şartlar, idari gecikmeler, tedarik zinciri sorunları veya mücbir sebep benzeri kavramlar geniş şekilde tanımlanabilir. Ancak bu tür maddelerin geçerliliği sınırsız değildir.

Türk mahkemeleri, belirsiz ve süresiz uzatma hükümlerini kural olarak geçerli kabul etmez. Süre uzatımının somut, objektif ve ispatlanabilir bir nedene dayanması gerekir. Aksi halde, sözleşmede yer alan genel ifadeler müteahhitin teslim borcunu sınırsız biçimde ertelemesine imkan vermez. Bu nedenle zamanında teslim edilmeyen inşaat davalarında sözleşme maddelerinin ayrıntılı incelenmesi belirleyici rol oynar.

Teslim tarihi kadar önemli bir diğer unsur teknik şartnameler ve proje ekleridir. Bağımsız bölümün metrekare büyüklüğü, kullanılan malzemeler, ortak alanlar, sosyal donatılar ve projede vaat edilen diğer unsurlar müteahhitin borcunun kapsamını oluşturur. Fiziken teslim yapılmış olsa dahi, sözleşmede vaat edilen özelliklerden ciddi sapma bulunması ayıplı ifa anlamına gelebilir. Örneğin sözleşmede belirtilen metrekare ile fiili ölçüm arasında ciddi fark olması, vaat edilen sosyal tesislerin yapılmamış olması veya kullanılan malzemenin kalite bakımından sözleşmeye aykırı olması halinde müteahhit sorumluluğu doğar. Bu durumda alıcı, bedel indirimi, ayıbın giderilmesi veya tazminat talep edebilir. Bu nedenle her zaman ilk adım sözleşmenin detaylı analizidir. Sözleşmenin lafzı, ekleri, ödeme planı ve taraflar arasındaki yazışmalar birlikte değerlendirilmeden sağlıklı bir hukuki strateji oluşturulamaz.

Müteahhide Karşı Başvurulacak Hukuki Yollar

Zamanında teslim edilmeyen inşaat projelerinde alıcı pasif şekilde beklemek zorunda değildir. Türk Borçlar Kanunu ve uygulanabildiği ölçüde tüketici mevzuatı, alıcıya güçlü seçimlik haklar tanır. Bu hakların hangisinin kullanılacağı, gecikmenin süresine, inşaatın geldiği aşamaya ve alıcının hedeflerine göre belirlenir.

İlk seçenek ifa talebidir. Alıcı, inşaatın tamamlanmasını ve dairenin sözleşmeye uygun şekilde teslim edilmesini talep edebilir. Bu durumda gecikme süresi boyunca oluşan zararlar için ayrıca tazminat istenebilir. Özellikle kira kaybı tazminatı bu noktada önem kazanır. Teslim edilmesi gereken tarihten itibaren emsal kira bedeli üzerinden hesaplama yapılabilir.

İkinci seçenek sözleşmeden dönmedir. Gecikmenin makul sınırları aşması, inşaatın ilerlememesi veya müteahhitin güvenilirliğini kaybetmesi halinde alıcı sözleşmeyi feshederek ödediği bedelin iadesini talep edebilir. Bu tür davalarda ana para yanında işlemiş faiz ve diğer zarar kalemleri de talep konusu yapılır.

Üçüncü yol ise gecikme veya eksik ifa nedeniyle doğan zararın tazminidir. Bu kapsamda kira kaybı tazminatı, kredi faiz yükü, alternatif konut giderleri gibi kalemler ileri sürülebilir. Zamanında teslim edilmeyen inşaat projelerinde özellikle kira kaybı tazminatı uygulamada sıkça talep edilen bir zarar kalemidir. Somut olayın özelliklerine göre tapu iptal ve tescil davası da gündeme gelebilir. Özellikle bağımsız bölüm tamamlanmış ancak tapu devri yapılmamışsa veya satış vaadi sözleşmesine rağmen devre yanaşılmıyorsa bu dava türü değerlendirilir.

Müteahhit Sorumluluğunda Zamanaşımı Meselesi

Zamanında teslim edilmeyen inşaat uyuşmazlıklarında en sık sorulan sorulardan biri müteahhit sorumluluğu kaç yıl sorusudur. Bu sorunun tek bir cevabı yoktur. Zamanaşımı süresi, talebin hukuki niteliğine göre değişir. Sözleşmeden doğan alacaklarda genel zamanaşımı süresi uygulanır. Ayıplı ifa söz konusuysa ayıp hükümleri devreye girer ve süre teslim tarihine göre belirlenir. Ağır kusur veya hile halinde zamanaşımı süresinin farklı değerlendirilmesi mümkündür.

Müteahhit dava açma zaman aşımı süresinin ne zaman başlayacağı da ayrı bir tartışma konusudur. Gecikme devam ettiği sürece zamanaşımı farklı şekilde yorumlanabilir. Ancak sözleşmeden dönme veya bedel iadesi talep edilecekse sürenin doğru tespiti kritik önem taşır. Hak kaybı yaşanmaması için gecikmenin ilk aşamasında hukuki durumun analiz edilmesi gerekir. Zamanaşımı dolduktan sonra açılacak dava, esaslı bir hak kaybına yol açabilir. Bu sebeple erken aşamada bir gayrimenkul avukatı ile iletişime geçmek zararın büyümesini önleyecektir.

İnşaatın Tamamlanmasını İsteme Hakkı

Zamanında teslim edilmeyen inşaat projelerinde alıcının başvurabileceği ilk ve en temel hukuki yol, sözleşmenin aynen ifasını talep etmektir. İnşaat devam ediyor ancak gecikmişse, alıcı müteahhitten bağımsız bölümün sözleşmeye uygun şekilde tamamlanmasını ve teslim edilmesini talep edebilir. Bu durumda alıcı projeden vazgeçmez; aksine müteahhitin asli borcunu yerine getirmesini ister.

Türk Borçlar Kanunu uyarınca borçlu temerrüdü halinde alacaklı, ifayı talep etme hakkını saklı tutarak gecikmeden doğan zararlarının tazminini de isteyebilir. Bu iki talep birbirini dışlamaz. Dolayısıyla alıcı hem dairenin teslimini hem de gecikme süresince oluşan zararların karşılanmasını talep edebilir.

Zamanında teslim edilmeyen inşaat uyuşmazlıklarında en sık gündeme gelen zarar kalemi kira kaybı tazminatıdır. Dairenin sözleşmede belirtilen tarihte teslim edilmemesi halinde, alıcı daireyi kiraya verebileceği veya kendisi kullanabileceği varsayımına dayanarak emsal kira bedeli talep edebilir. Mahkemeler, benzer özellikteki taşınmazların piyasa kira değerini dikkate alarak bilirkişi aracılığıyla hesaplama yapar. Ancak ifanın talep edilmesi her dosyada pratik bir çözüm olmayabilir. İnşaat fiilen durmuş, müteahhit mali açıdan ciddi sorun yaşıyor veya proje uzun süredir ilerlemiyorsa, yalnızca teslimi beklemek alıcı açısından riskli olabilir. Bu durumda sözleşmeden dönme seçeneği daha etkili bir hukuki yol haline gelebilir.

Sözleşmeden Dönme ve Bedel İadesi Hakkı

Gecikmenin makul sınırları aşması veya projenin fiilen tamamlanamayacağının anlaşılması halinde alıcının sözleşmeden dönme hakkı gündeme gelir. Müteahhit, sözleşmede kararlaştırılan sürede teslim borcunu yerine getirmemiş ve yapılan ihtara rağmen temerrüt hali devam ediyorsa, alıcı sözleşmeyi feshederek ödediği bedelin iadesini talep edebilir.

Sözleşmeden dönme halinde hukuki sonuç, tarafların aldıklarını iade etmesidir. Bu kapsamda müteahhit, alıcıdan tahsil ettiği tüm bedelleri geri ödemekle yükümlüdür. Ancak iade yalnızca nominal tutarla sınırlı değildir. Ödemelerin yapıldığı tarihten itibaren faiz işletilmesi gerekir. Bu husus özellikle uzun süreli projelerde alıcının enflasyon ve finansman kaybına uğramasını önlemek açısından önem taşır.

Zamanında teslim edilmeyen inşaat davalarında sözleşmeden dönme stratejisi, özellikle projenin uzun süredir ilerlemediği ve müteahhitin mali durumunun belirsiz olduğu hallerde tercih edilir. Mahkemeler, gecikmenin objektif olarak makul sürenin ötesine geçip geçmediğini ve alıcının sözleşmeden dönmeden önce iyi niyetli biçimde ihtar gönderip göndermediğini değerlendirir. Bu noktada müteahhit dava açma zaman aşımı süresinin doğru hesaplanması kritik önem taşır. Sözleşmeden dönme hakkının kullanılabilmesi için zamanaşımı süresi dolmadan dava açılması gerekir. Müteahhit sorumluluğu kaç yıl devam eder sorusu da burada önem kazanır; çünkü talebin niteliğine göre farklı süreler uygulanabilir.

Tazminat Talebi ve Kira Kaybı Tazminatı

Zamanında teslim edilmeyen inşaat uyuşmazlıklarında çoğu zaman asıl mesele tazminattır. Alıcı sözleşmeden dönmese dahi, gecikme veya eksik ifa nedeniyle uğradığı zararları talep edebilir. Bu zararların başında kira kaybı tazminatı gelir.

Kira kaybı tazminatı, dairenin sözleşmede belirtilen tarihte teslim edilmemesi nedeniyle elde edilemeyen kira gelirini ifade eder. Mahkeme, bağımsız bölümün bulunduğu bölgedeki emsal kira bedellerini dikkate alarak aylık bir değer belirler. Bu değer, gecikme süresiyle çarpılarak toplam tazminat hesaplanır. Sözleşmede geç teslim halinde ödenecek cezai şart öngörülmüşse, mahkeme kural olarak bu hükmü uygular. Ancak cezai şartın fahiş olması halinde hâkim tarafından indirim yapılabilir. Sözleşmede cezai şart bulunmaması halinde ise bilirkişi raporuna dayalı kira kaybı hesaplaması yapılır.

Kira kaybı tazminatının yanı sıra, alıcı gecikme nedeniyle katlandığı diğer zararları da talep edebilir. Örneğin alternatif konut kiralama giderleri, kredi faiz yükü veya planlanan kiralama gelirinin kaybı gibi kalemler ileri sürülebilir. Ancak bu tür taleplerin kabulü için zarar ile sözleşmeye aykırılık arasında doğrudan illiyet bağı kurulması gerekir. Türk mahkemeleri, tazminat taleplerinde somut delil ve belge arar. Parası ödenen evin teslim edilmemesi halinde, zarar kalemlerinin doğru belirlenmesi ve belgelenmesi davanın başarısı açısından belirleyicidir. Bu nedenle dava öncesinde sözleşme, ödeme dekontları, yazışmalar ve varsa ekspertiz raporları birlikte değerlendirilmelidir.

Ayıplı İfa ve Hukuki Sonuçları

Zamanında teslim edilmeyen inşaat uyuşmazlıklarında bazen teslim hiç yapılmaz; bazen de daire teslim edilir ancak sözleşmeye uygun değildir. Bu durumda hukuki değerlendirme "ifa etmeme"den "ayıplı ifa"ya kayar. Ayıplı ifa, bağımsız bölümün sözleşmede kararlaştırılan niteliklere sahip olmaması veya projede vaat edilen özelliklerden önemli ölçüde sapma göstermesi halinde söz konusu olur. Metrekare eksikliği, kullanılan malzemenin sözleşmede belirtilenden farklı olması, teknik şartnameye aykırı imalat, ortak alanların tamamlanmaması veya sosyal donatıların yapılmaması gibi durumlar ayıplı ifa kapsamında değerlendirilebilir. Özellikle iskan alınmış olsa dahi projeye aykırılık varsa, müteahhit sorumluluğu ortadan kalkmaz.

Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde alıcının ayıplı ifa halinde sahip olduğu haklar seçimliktir. Ayıbın niteliğine göre sözleşmeden dönme, bedel indirimi, ücretsiz onarım veya değer kaybı tazminatı talep edilebilir. Ayıbın ağır ve sözleşmenin amacını ortadan kaldıracak nitelikte olması halinde sözleşmeden dönme dahi mümkündür. Daha hafif nitelikteki ayıplarda ise genellikle bedel indirimi veya giderim yoluna gidilir.

Ayıbın esaslı olup olmadığı somut olayda teknik inceleme ile belirlenir. Mahkeme, bilirkişi heyeti aracılığıyla bağımsız bölümdeki eksiklikleri ve bunların taşınmazın değerine etkisini tespit eder. Proje ekleri, teknik şartnameler ve tanıtım materyalleri de değerlendirmeye dahil edilir. Bu nedenle dava sürecinde teknik raporların hazırlanması ve sözleşme eklerinin doğru sunulması büyük önem taşır. Ayıplı ifa halinde de zamanaşımı meselesi gündeme gelir. Müteahhit sorumluluğu kaç yıl sorusu özellikle bu noktada önemlidir. Ayıp hükümleri bakımından süre teslim tarihinden itibaren işlemeye başlar. Ancak gizli ayıp söz konusuysa süre farklı değerlendirilebilir. Bu nedenle ayıp tespit edildiği anda hukuki sürecin başlatılması gerekir.

Hukuki Yolun Belirlenmesinde Stratejik Değerlendirme

Zamanında teslim edilmeyen inşaat uyuşmazlıklarında hangi hukuki yolun tercih edileceği yalnızca gecikmenin yarattığı memnuniyetsizlikle belirlenmemelidir. Seçilecek strateji; inşaatın geldiği aşama, müteahhitin mali durumu, projenin tamamlanma ihtimali ve delil durumuna göre şekillendirilmelidir. Örneğin inşaat büyük ölçüde tamamlanmış ve yalnızca sınırlı bir gecikme söz konusuysa, ifanın talep edilmesi ve kira kaybı tazminatı istenmesi daha rasyonel olabilir. Buna karşılık proje uzun süredir ilerlemiyor, müteahhit finansal açıdan zayıf görünüyorsa veya çok sayıda alıcı mağdur olmuşsa sözleşmeden dönme ve bedel iadesi davası daha güçlü bir seçenek haline gelebilir. Özellikle büyük ölçekli projelerde, birden fazla alıcının aynı anda mağdur olması sık karşılaşılan bir durumdur. Bu tür dosyalarda koordineli hareket edilmesi, müteahhit üzerinde hukuki baskı oluşturabilir. Ancak her alıcının sözleşmesi ve ödeme planı farklı olabileceğinden, hukuki durum bireysel olarak analiz edilmelidir.

Müteahhit dava açma zaman aşımı süresinin doğru hesaplanması da stratejik kararın parçasıdır. Yanlış zamanda açılan bir dava hak kaybına yol açabileceği gibi, zamansız fesih de alıcı aleyhine sonuç doğurabilir. Bu nedenle ihtar sürecinin usulüne uygun yürütülmesi ve hukuki dayanakların netleştirilmesi gerekir. Zamanında teslim edilmeyen inşaat projelerinde erken hukuki müdahale çoğu zaman alıcının elini güçlendirir. Noter ihtarı, delil tespiti talebi ve sözleşmenin detaylı analizi, ileride açılacak davanın başarısını doğrudan etkiler. Özellikle parası ödenen evin teslim edilmemesi durumunda, ödeme dekontlarının ve yazışmaların eksiksiz şekilde dosyalanması gerekir.

Zamanında Teslim Edilmeyen İnşaat Davalarında Tazminat Hesaplaması

Zamanında teslim edilmeyen inşaat uyuşmazlıklarında çoğu zaman en tartışmalı mesele tazminatın nasıl hesaplanacağıdır. Sözleşmeden dönme halinde bedel iadesi nispeten nettir; ancak gecikme veya ayıplı ifa nedeniyle talep edilen zararların miktarı teknik inceleme gerektirir. Mahkemeler bu hesaplamayı sözleşme hükümleri, Türk Borçlar Kanunu ve bilirkişi değerlendirmeleri çerçevesinde yapar.

Temel ilke, zarar gören tarafın sözleşme gereği edimin gereği gibi ifa edilmiş olması halinde bulunacağı mali duruma getirilmesidir. Başka bir ifadeyle, müteahhit sözleşmeye uygun şekilde ve zamanında teslim etmiş olsaydı alıcı hangi ekonomik durumda olacaktıysa, tazminat buna göre belirlenir. Bu noktada zamanında teslim edilmeyen inşaat dosyalarında iki ana zarar kalemi öne çıkar: kira kaybı tazminatı ve faiz.

Kira Kaybı Tazminatı ve Gecikme Zararının Hesaplanması

Gecikme nedeniyle en sık talep edilen zarar kira kaybı tazminatıdır. Dairenin sözleşmede kararlaştırılan tarihte teslim edilmemesi halinde, alıcı bağımsız bölümü kullanma veya kiraya verme imkanından mahrum kalır. Bu mahrumiyet, ekonomik bir kayıp olarak değerlendirilir. Sözleşmede geç teslim halinde ödenecek aylık sabit bir bedel veya satış bedelinin belirli bir oranı üzerinden cezai şart düzenlenmiş olabilir. Bu tür hükümler kural olarak geçerlidir ve mahkeme tarafından uygulanır. Ancak cezai şartın açıkça fahiş olması halinde hâkim tarafından indirime gidilebilir.

Uygulamada sıkça karşılaşılan bir durum, sözleşmede gecikme tazminatının belirli bir süreyle sınırlandırılmasıdır. Örneğin altı ay ile sınırlı bir tazminat hükmü konulabilir. Ancak Yargıtay uygulamasında, alıcının açıkça bu hakkından feragat etmediği durumlarda, gecikme süresinin tamamı için tazminata hükmedildiği görülmektedir. Bu nedenle sözleşmedeki sınırlama hükümleri her somut olayda ayrıca değerlendirilmelidir.

Sözleşmede herhangi bir cezai şart düzenlenmemişse, mahkeme bilirkişi aracılığıyla emsal kira bedelini tespit eder. Taşınmazın bulunduğu konum, metrekaresi, sosyal donatıları ve piyasa koşulları dikkate alınarak aylık kira değeri belirlenir. Daha sonra bu değer, gecikme süresi ile çarpılarak toplam kira kaybı tazminatı hesaplanır. Zamanında teslim edilmeyen inşaat projelerinde gecikme süresinin doğru belirlenmesi de önemlidir. Teslim tarihi sözleşmede açıkça belirtilmişse, bu tarihten fiili teslim tarihine kadar geçen süre esas alınır. Teslim hiç gerçekleşmemişse, dava tarihine kadar geçen süre dikkate alınabilir.

Faiz ve Enflasyon Etkisi

Tazminat hesaplamasında faizin rolü özellikle Türkiye gibi enflasyonun dalgalı seyrettiği ülkelerde önemlidir. Sözleşmeden dönülmesi halinde, müteahhit tarafından iade edilecek bedellere ödeme tarihlerinden itibaren faiz işletilir. Böylece alıcının enflasyon ve finansman kaybı telafi edilmeye çalışılır. Sözleşme feshedilmese dahi, gecikme tazminatına temerrüt tarihinden itibaren yasal faiz uygulanır. Mahkeme, asıl alacak ile faiz kalemini ayrı ayrı hesaplar. Bu uygulamanın amacı, borçlunun davayı uzatarak ekonomik avantaj sağlamasının önüne geçmektir. Parası ödenen evin teslim edilmemesi durumunda özellikle uzun süreli projelerde faiz kalemi ciddi bir meblağa ulaşabilir. Bu nedenle dava stratejisi belirlenirken faiz başlangıç tarihi ve uygulanacak oran dikkatle değerlendirilmelidir.

Döviz Üzerinden Sözleşmeler ve Kur Meselesi

Birçok konut satışı Amerikan Doları veya Euro üzerinden yapılmaktadır. Sözleşmede bedel yabancı para olarak belirlenmişse, dava da bu para birimi üzerinden açılabilir. Türk mahkemeleri, borcun yabancı para cinsinden kararlaştırıldığı durumlarda talebin aynı para birimi üzerinden ileri sürülmesine imkan tanımaktadır. Kur dalgalanmalarının yoğun olduğu dönemlerde bu husus stratejik önem taşır. Özellikle müteahhit sorumluluğu kapsamında bedel iadesi talep edilecekse, ödemenin yapıldığı para birimi üzerinden talepte bulunmak alıcı açısından daha koruyucu olabilir.

Ek Zarar Kalemleri

Kira kaybı tazminatı dışında başka zarar kalemleri de ileri sürülebilir. Örneğin dairenin yatırım amacıyla satın alındığı ve kiraya verilmesinin planlandığı açıkça ispatlanabiliyorsa, somut kira sözleşmesi taslakları veya ilan kayıtları ile desteklenmek kaydıyla kaybedilen kira gelirleri talep edilebilir. Ancak spekülatif ve varsayımsal kazanç iddiaları genellikle kabul edilmez. Alternatif konut kiralama giderleri de tazminat konusu yapılabilir. Alıcı, daire teslim edilmediği için başka bir konut kiralamak zorunda kalmışsa, kira sözleşmesi ve ödeme dekontları ile bu giderleri ispatlayabilir. Ayıplı ifa durumunda ise eksik veya hatalı imalatın giderim bedeli ya da taşınmazın değer kaybı talep edilebilir. Bu tür davalarda teknik bilirkişi raporu belirleyici rol oynar.

İspat Yükü ve Bilirkişi İncelemesi

Türk medeni usul hukukunda ispat yükü kural olarak iddia edene aittir. Bu nedenle alıcı; sözleşmenin varlığını, müteahhitin borcunu ihlal ettiğini ve uğradığı zararı ortaya koymakla yükümlüdür. Sözleşme, ödeme dekontları ve yazışmalar genellikle kolaylıkla sunulabilir; ancak zararın miktarı çoğu zaman bilirkişi incelemesi gerektirir. Zamanında teslim edilmeyen inşaat davalarında mahkemeler neredeyse her dosyada bilirkişi görevlendirir. Bilirkişi, gecikme süresini hesaplar, emsal kira bedelini belirler ve varsa ayıpları teknik açıdan değerlendirir. Hazırlanan rapor, mahkemenin kararını doğrudan etkiler. Bu nedenle dava açılmadan önce delillerin toplanması ve teknik durumun tespiti önemlidir. Gerektiğinde delil tespiti yoluna başvurulması, ileride açılacak davanın güçlendirilmesini sağlar.

İnşaatın Durması veya Müteahhitin Mali Açıdan Çökmesi Halinde Hukuki Durum

Zamanında teslim edilmeyen inşaat uyuşmazlıklarının en riskli boyutu, inşaat faaliyetinin tamamen durması veya müteahhitin ciddi mali sıkıntı içine girmesidir. Bu noktada mesele artık yalnızca gecikme değildir. Asıl soru, projenin tamamlanıp tamamlanamayacağı ve müteahhit aleyhine verilecek bir mahkeme kararının fiilen tahsil edilip edilemeyeceğidir.

Uygulamada özellikle büyük ölçekli konut projelerinde, satışların güçlü olduğu dönemlerde başlatılan ancak piyasa koşullarının değişmesiyle finansmanı zayıflayan projelerle karşılaşılmaktadır. Satış hedeflerinin tutmaması, krediye erişimde yaşanan sorunlar veya şirket içi mali problemler nedeniyle inşaat yavaşlayabilir ya da tamamen durabilir. Bu süreçte alıcılara çoğu zaman sözlü güvence verilir; ancak sahada somut ilerleme görülmez. Hukuken ise uzun süreli ve gerekçesiz duraksama açık bir ifa etmeme halidir. Zamanında teslim edilmeyen inşaat kavramı burada daha ağır bir boyut kazanır. Çünkü artık yalnızca gecikme değil, projenin tamamlanma ihtimali belirsiz hale gelmiştir.

İnşaatın Fiilen Durduğu Durumlarda Alıcının Hakları

Şantiyede faaliyet durmuş, taşeronlar işi bırakmış veya inşaat ekipmanları kaldırılmışsa, alıcının sözleşmeden dönme hakkı güçlenir. Türk Borçlar Kanunu, alacaklıyı belirsiz bir süre beklemeye zorlamaz. Makul sürede ifa edilmeyeceği objektif olarak anlaşılmışsa, alıcı ihtar göndererek sözleşmeden dönebilir. Mahkemeler bu tür dosyalarda inşaatın geçici bir duraksama mı yaşadığını yoksa fiilen terk edilmiş mi olduğunu inceler. Şantiye faaliyetinin durması, ruhsatın askıya alınması, kamuya yansıyan mali sıkıntılar veya çok sayıda alıcının mağdur olması gibi olgular birlikte değerlendirilir. Bu aşamada ifanın talep edilmesi çoğu zaman pratik değildir. Müteahhitin mali gücü zayıfsa, yalnızca teslimi beklemek alıcı açısından zaman kaybı ve ek zarar anlamına gelebilir. Bu nedenle zamanında teslim edilmeyen inşaat projelerinde sözleşmeden dönme ve bedel iadesi stratejisi daha güvenli bir yol olabilir. Burada müteahhit dava açma zaman aşımı süresinin doğru hesaplanması ayrıca önemlidir. İnşaatın fiilen durduğu tarih, temerrüt sürecinin başlangıcı açısından belirleyici olabilir. Zamanaşımı süresi dolmadan hukuki sürecin başlatılması gerekir.

Müteahhitin İflası ve Tahsilat Riski

Müteahhitin iflas etmesi durumunda hukuki tablo daha karmaşık hale gelir. İflas kararı, alıcının talep hakkını ortadan kaldırmaz; ancak tahsilat yöntemi değişir. Alıcı bu durumda iflas masasına kayıtlı alacaklı konumuna geçer. Bu noktada zamanlama kritik öneme sahiptir. Eğer sözleşmeden dönme ve alacak davası iflas sürecinden önce açılmış ve kesinleşmiş bir karar alınmışsa, tahsilat imkanları daha geniş olabilir. Ancak iflas kararı verilmişse, alacağın masaya kaydedilmesi gerekir ve alacağın sırası iflas hukuku kurallarına göre belirlenir. Bu aşamada noter düzenlemeli ve tapuya şerh edilmiş bir satış vaadi sözleşmesi önemli bir koruma sağlayabilir. Tapuya şerh verilmişse, müteahhitin aynı bağımsız bölümü üçüncü kişilere devretmesi engellenebilir ve alıcının konumu güçlenir. Ne var ki uygulamada birçok alıcı bu şerh işlemini yaptırmamaktadır. Bu durum iflas halinde alıcının pozisyonunu zayıflatabilir. Parası ödenen evin teslim edilmemesi ve müteahhitin iflası birlikte gerçekleştiğinde, hukuki süreç daha teknik hale gelir. Bu nedenle erken aşamada hukuki danışmanlık alınması ve alacağın güvence altına alınması önem taşır.

Aynı Projede Birden Fazla Mağdurun Bulunması

İnşaatın durduğu projelerde mağduriyet genellikle tekil değildir. Aynı projede onlarca hatta yüzlerce alıcı etkilenebilir. Bu tür dosyalarda koordineli hareket edilmesi müteahhit üzerinde hukuki baskı oluşturabilir ve müzakere gücünü artırabilir. Ancak her alıcının sözleşme içeriği, ödeme planı ve hukuki statüsü farklıdır. Bu nedenle toplu hareket edilse dahi, her dosya ayrı değerlendirilmelidir. Özellikle müteahhit sorumluluğu kaç yıl sorusu ve zamanaşımı süresi her alıcı için farklı başlangıç tarihine sahip olabilir. Büyük ölçekli projelerde açılan davalarda mahkemeler çoğu zaman bilirkişi incelemesini toplu şekilde yürütür; ancak kararlar bireysel sözleşmelere göre verilir. Bu nedenle strateji belirlenirken hem bireysel haklar hem de kolektif hareket imkanı birlikte değerlendirilmelidir.

İnşaatın Durması veya Müteahhitin Mali Açıdan Zayıflaması Halinde Hukuki Durum

Zamanında teslim edilmeyen inşaat uyuşmazlıklarının en riskli aşaması, şantiyedeki faaliyetin fiilen durması veya müteahhitin ciddi mali sıkıntıya girmesidir. Bu noktada mesele artık yalnızca gecikme değildir; çünkü temel soru, projenin tamamlanıp tamamlanamayacağı ve müteahhit aleyhine alınacak bir mahkeme kararının tahsil edilip edilemeyeceğidir. Özellikle büyük ölçekli konut projelerinde, satışların yoğun olduğu dönemlerde başlatılan ancak piyasa koşullarının değişmesiyle finansmanı zayıflayan yatırımların yarım kaldığı görülmektedir. Satış hedeflerinin tutmaması, krediye erişim güçlüğü veya şirket içi mali sorunlar nedeniyle inşaat ilerlemesi yavaşlayabilir ya da tamamen durabilir. Bu süreçte alıcılara çoğu zaman sözlü güvence verilse de sahadaki fiili durum hukuki değerlendirme bakımından belirleyicidir.

Hukuken uzun süreli ve objektif bir gerekçeye dayanmayan duraksama, açık bir ifa etmeme halidir. Bu nedenle zamanında teslim edilmeyen inşaat kavramı, inşaatın tamamen durduğu dosyalarda daha ağır sonuçlar doğurur. Çünkü artık yalnızca belirli bir gecikmeden değil, projenin tamamlanma ihtimalinin belirsiz hale gelmesinden söz edilir. Mahkemeler bu tür uyuşmazlıklarda şantiye faaliyetinin geçici bir aksama mı yoksa fiili terk mi olduğunu inceler; ruhsatın askıya alınması, taşeronların işi bırakması, ekipmanların sahadan çekilmesi ve kamuya yansıyan mali sıkıntılar gibi olgular birlikte değerlendirilir.

Bu koşullar altında alıcının sözleşmeden dönme hakkı güçlenir. Türk Borçlar Kanunu, alacaklıyı belirsiz bir süre boyunca beklemeye zorlamaz; aksine borcun makul süre içinde ifa edilmeyeceği objektif olarak anlaşılmışsa, alıcı ihtar göndererek sözleşmeden dönebilir. Böyle bir durumda ifanın talep edilmesi çoğu zaman pratik değildir; çünkü mali açıdan zayıf bir müteahhitten inşaatı tamamlamasını beklemek, alıcı açısından ek zaman ve zarar kaybı anlamına gelebilir. Bu nedenle özellikle uzun süre ilerlemeyen projelerde sözleşmeden dönme ve bedel iadesi talebi daha etkili bir hukuki strateji olarak öne çıkar. Ancak bu aşamada müteahhit dava açma zaman aşımı süresinin doğru hesaplanması gerekir.

İnşaatın fiilen durduğu tarih, temerrüdün başlangıcı bakımından önem taşıyabilir ve zamanaşımı hesabı bu tarihe göre değişebilir. Müteahhit sorumluluğu kaç yıl devam eder sorusunun cevabı, talebin niteliğine göre farklılık göstereceğinden, hukuki sürecin gecikmeden başlatılması hak kaybını önlemek açısından kritik öneme sahiptir.

Müteahhitin İflası ve Alıcının Konumu

Müteahhitin iflas etmesi halinde hukuki tablo daha karmaşık bir hal alır; zira alıcının talep hakkı ortadan kalkmaz ancak tahsilat mekanizması değişir. Bu durumda alıcı, iflas masasına kayıtlı alacaklı konumuna geçer ve alacağını iflas hukuku kuralları çerçevesinde talep eder. Dolayısıyla dava stratejisi yalnızca sözleşme hukukuna değil, aynı zamanda icra ve iflas hukukuna da temas eder. Zamanlama burada belirleyicidir. Eğer sözleşmeden dönme ve alacak davası iflas sürecinden önce açılmış ve kesinleşmiş bir karar elde edilmişse, alıcının konumu daha güçlü olabilir. Buna karşılık iflas kararı verilmişse, alacağın masaya kaydedilmesi gerekir ve alacağın hangi sırada yer alacağı iflas hukukunun öncelik kurallarına göre belirlenir. Bu nedenle zamanında teslim edilmeyen inşaat projelerinde hukuki sürecin geciktirilmesi, yalnızca zamanaşımı riski değil, tahsilat riski de doğurabilir.

Bu noktada noter düzenlemeli ve tapuya şerh edilmiş bir satış vaadi sözleşmesinin varlığı alıcı açısından önemli bir güvence sağlayabilir. Tapuya şerh verilmişse, müteahhitin aynı bağımsız bölümü üçüncü kişilere devretmesi engellenebilir ve alıcının hakkı güçlenir. Ancak uygulamada birçok alıcı şerh işlemini yaptırmamaktadır; bu durum iflas halinde alıcının konumunu zayıflatabilir. Parası ödenen evin teslim edilmemesi ile müteahhitin iflası birlikte gerçekleştiğinde, dosya daha teknik ve karmaşık bir yapıya bürünür ve profesyonel hukuki yönetim gerektirir.

Aynı Projede Birden Fazla Alıcının Mağdur Olması

İnşaatın durduğu projelerde mağduriyet genellikle tekil değildir; aynı projede onlarca hatta yüzlerce alıcı etkilenebilir. Bu tür durumlarda koordineli hukuki hareket, müteahhit üzerinde ciddi bir baskı oluşturabilir ve müzakere gücünü artırabilir. Bununla birlikte her alıcının sözleşmesi, ödeme planı ve hukuki statüsü farklı olduğundan, toplu hareket edilse dahi bireysel hakların ayrı ayrı değerlendirilmesi gerekir. Mahkemeler her sözleşmeyi bağımsız olarak inceler; ancak bilirkişi incelemeleri çoğu zaman proje genelinde yapılır. Bu durum delil değerlendirmesi açısından kolaylık sağlayabilir. Yine de müteahhit sorumluluğu kaç yıl sorusunun cevabı ve zamanaşımı başlangıcı her alıcı için farklı tarihlere dayanabileceğinden, hukuki strateji bireysel dosya analizi üzerine kurulmalıdır.

Yönetim Kurulu Üyeleri ve Ortakların Kişisel Sorumluluğu

Zamanında teslim edilmeyen inşaat uyuşmazlıklarında sıkça gündeme gelen sorulardan biri, davanın yalnızca şirket tüzel kişiliğine karşı mı açılabileceği yoksa şirket yöneticileri ve ortaklarına da yöneltilebileceğidir. Türk şirketler hukukunun temel prensibi, limited ve anonim şirketlerde ortakların sorumluluğunun sermaye ile sınırlı olmasıdır. Bu nedenle kural olarak müteahhit şirket borçlarından dolayı ortakların kişisel malvarlığına doğrudan başvurulamaz. Bununla birlikte, şirket yapısının kötüye kullanıldığı, malvarlığının bilinçli şekilde boşaltıldığı, alacaklılardan mal kaçırıldığı veya açık bir dolandırıcılık kastının bulunduğu durumlarda istisnai olarak "tüzel kişilik perdesinin aralanması" gündeme gelebilir. Bu, olağan bir uygulama değildir; ancak ağır kötüye kullanım hallerinde mahkemeler şirket ile gerçek kişiler arasındaki ayrımı görmezden gelerek sorumluluğu genişletebilir. Eğer müteahhit şirket yöneticileri kasıtlı ve hileli davranışlarda bulunmuşsa, yalnızca hukuki sorumluluk değil ceza sorumluluğu da doğabilir. Özellikle parası ödenen evin teslim edilmemesi ve aynı bağımsız bölümün birden fazla kişiye satılması gibi durumlar ceza hukuku bakımından ayrıca değerlendirilir. Ancak bu tür dosyalarda kişisel sorumluluğun doğması otomatik değildir; her somut olayda delil durumuna göre değerlendirme yapılır.

İlginizi çekebilir: Limited Şirket Müdürünün Sorumluluğu

Erken Hukuki Müdahalenin Stratejik Önemi

Zamanında teslim edilmeyen inşaat projelerinde müteahhitin mali sıkıntıya girdiğine dair işaretler ortaya çıktığında, hukuki sürecin geciktirilmesi alıcı açısından ciddi risk doğurur. Şirket malvarlığının devri, taşınmazlara ipotek konulması, üçüncü kişilere satış yapılması veya başka alacaklıların icra takibi başlatması gibi gelişmeler, tahsilat imkanını zayıflatabilir. Bu nedenle erken aşamada ihtar gönderilmesi, tapu kayıtlarının incelenmesi ve mümkünse hakların tapuya şerh edilmesi alıcının pozisyonunu güçlendirir. Zamanında teslim edilmeyen inşaat davalarında yalnızca davayı kazanmak yeterli değildir; asıl önemli olan kararın icra edilebilir olmasıdır. Bu nedenle strateji belirlenirken müteahhitin malvarlığı yapısı ve tahsilat imkanı da dikkate alınmalıdır. Müteahhit sorumluluğu kaç yıl devam eder sorusu zamanaşımı bakımından önem taşırken, fiili tahsilat imkanı da ayrı bir değerlendirme gerektirir. Özellikle iflas riski bulunan dosyalarda, hukuki sürecin geciktirilmesi alıcının sırasını kaybetmesine veya alacağının zayıf konuma düşmesine neden olabilir.

Zamanında Teslim Edilmeyen İnşaat Davalarında Yargılama Süreci

Taraflar arasında müzakere ile çözüm sağlanamaz ve müteahhit sorunu gönüllü olarak gidermeye yanaşmazsa, uyuşmazlık yargı aşamasına taşınır. Zamanında teslim edilmeyen inşaat davalarında süreç yazılı yargılama usulüne göre yürütülür ve delil değerlendirmesi büyük ölçüde bilirkişi incelemesine dayanır.

Tüketici niteliği taşıyan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk süreci işletilir. Arabulucu huzurunda taraflar uzlaşma imkanını değerlendirir; anlaşma sağlanamazsa arabuluculuk son tutanağı düzenlenir ve dava açılabilir. Bu aşama genellikle birkaç hafta sürer ve bazı dosyalarda tarafların uzlaşmasıyla sonuçlanabilir.

Arabuluculuk sonrasında görevli mahkemede dava açılır. Dava dilekçesinde sözleşme ilişkisi, müteahhitin temerrüdü, talep edilen tazminat kalemleri ve varsa sözleşmeden dönme beyanı ayrıntılı şekilde açıklanır. Davalı taraf ise genellikle gecikmenin haklı sebeplere dayandığını veya sözleşmedeki süre uzatım maddelerinin uygulanması gerektiğini ileri sürer.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Konut kişisel kullanım veya yatırım amacıyla alınmışsa uyuşmazlık çoğunlukla Tüketici Mahkemesi'nde görülür. Yetkili mahkeme genellikle taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Ticari nitelikteki işlemlerde ise Asliye Ticaret Mahkemesi veya Asliye Hukuk Mahkemesi görevli olabilir. Sözleşmenin hukuki niteliği, davanın hangi mahkemede görüleceğini belirler. Bu nedenle dava açılmadan önce sözleşmenin doğru sınıflandırılması gerekir. Yanlış mahkemede açılan dava usulden reddedilebilir ve bu durum zaman kaybına yol açabilir.

Delil Süreci ve Bilirkişi İncelemesi

Zamanında teslim edilmeyen inşaat davalarında mahkemeler neredeyse istisnasız şekilde bilirkişi görevlendirir. Bilirkişi, şantiyede inceleme yapar, gecikme süresini belirler, emsal kira bedelini hesaplar ve varsa ayıpları teknik olarak değerlendirir. Hazırlanan rapor, mahkemenin kararını doğrudan etkiler. Taraflar bilirkişi raporuna itiraz edebilir ve ek rapor talep edebilir. İnşaat uyuşmazlıklarının teknik niteliği nedeniyle çoğu zaman kararın yönünü hukuki tartışmadan ziyade teknik inceleme belirler. Bu nedenle dava öncesinde teknik durumun netleştirilmesi ve gerektiğinde delil tespiti yapılması önemlidir.

Yargılama Süresi ve Masraflar

İlk derece mahkemesinde yargılama süresi dosyanın niteliğine ve bilirkişi incelemelerinin sayısına bağlı olarak değişir. Ortalama olarak bir ila bir buçuk yıl arasında sonuç alınması mümkündür. İstinaf ve temyiz aşamaları süreci uzatabilir. Her ne kadar süre uzun görünse de, hükmedilen tazminat ve alacaklara faiz işletildiğinden gecikme alıcı açısından tamamen zararlı değildir. Ayrıca davayı kazanan taraf lehine yargılama giderleri ve vekalet ücreti karşı tarafa yükletilir. Zamanında teslim edilmeyen inşaat projelerinde hukuki sürecin başlatılması çoğu zaman müzakere gücünü artırır ve dava devam ederken dahi taraflar arasında sulh sağlanabilir.

Zamanında Teslim Edilmeyen İnşaat Sebebiyle Emsal Davalar

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu-2024/92-2025/562 Kaynak-24.09.2025 Müteahhidin

sorumluluğunun sona ermesi için gerekli olan "teslim" kavramı kararda şu açıklanmaktadır: "davalı yüklenici [...]'nün 24.08.2009 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince edimini tam ve eksiksiz ifa ettiğinden söz edilebilmesi için yüklenicinin sözleşme uyarınca davacı ve dava dışı arsa sahiplerine isabet eden bağımsız bölümlerin kat mülkiyetini kurup, yapı kullanma izin belgelerini alıp, fiilen teslim ve tapu kaydı üzerinden de bağımsız bölümleri davacıya devretmesi gerekir. Mülkiyet hakkının tesisi için tapu kaydına tescil şartı da bulunmakta olup, yalnızca fiili teslimle zilyetlik tesis edilerek edimin ifa edildiğinden söz edilemez."

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi-2020/1643-2020/2512 -21.09.2020 Gecikme tazminatı davasına ilişkin kararda şu açıklanmaktadır: "Dosya kapsamı ve hükme esas olunan bilirkişi raporu ile arsa sahiplerine ait bağımsız bölümlerin 18.01.2009 tarihinde tamamlanıp teslim edilmesi gerekirken 12.04.2011 dava tarihine kadar bitirilip teslim edilmediği ve dava tarihi itibariyle davacı arsa sahiplerinin 18.01.2009 temerrüt tarihinden dava tarihine kadar sözleşme ve dava tarihinde yürürlükte bulunan 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 106/II, 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 125/I. maddesinde ifade edilen gecikme tazminatını istemeye hak kazandıkları anlaşılmaktadır."

Toprak Sahibi Ve Müteahhit Arasındaki Emsal Davalar

Müteahhidin projeyi sözleşmeye aykırı çizmesi veya bağımsız bölümleri taahhüt edilenden küçük yapması durumunda arsa sahibinin tazminat hakkı doğmaktadır.

Yargıtay 23. Hukuk Dairesi'nin 2013/5179 E., 2013/7289 K. sayılı kararı: Müteahhidin arsa sahibine vermesi gereken daireyi projede daha küçük (40 m2) çizip kendisine daha büyük (80 m2) alan ayırması durumunda verilen karar emsal niteliğindedir. Kararda şu açıklanmaktadır: "Mahkemece, iddia, savunma, bilirkişi raporu ve ek raporlar ile tüm dosya içeriğine göre; taraflar arasında düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığı, davalı yüklenicinin projeyi sözleşmeye uygun düzenlemediği ve davacı arsa sahibine ait dairelerde eksik alan ve değer kaybı meydana geldiği, davalı yüklenicinin sözleşmeye aykırı davrandığı gerekçesi ile davanın kabulüne karar verilmiştir".

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 2024/463 E., 2025/564 K. sayılı kararı: Emsal alanların paylaşımında eksiklik yapılması durumunda eksik verilen metrekarelerin tazmini veya tescili gerekmektedir. Kararda şu açıklanmaktadır: "davacı ...'a verilmesi gereken emsal alandan 55,82 m2 konut nitelikli, 113,72 m2 ticari nitelikli emsal alanların eksik verildiği" tespitiyle, eksikliğin giderilmesi yönündeki hüküm onanmıştır.

Yargıtay 23. Hukuk Dairesi'nin 2015/9488 E., 2018/3957K. sayılı kararı: Kararda şu açıklanmaktadır: "Her paydaşın bu gibi ortak alanlarda payı bulunduğundan bu yerler üzerindeki eksik işler bedelinden arsa sahibinin en fazla sözleşmedeki paylaşım oranına isabet eden miktar kadar talepte bulunabileceği gözetilmelidir. Bu durumda mahkemece, bilirkişiden ortak alanlar ile ilgili ek rapor alınarak, davacının sözleşmedeki paylaşım oranı üzerinden belirlenecek eksik ve kusurlu imalat bedeline hükmedilmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken... yazılı şekilde hüküm kurulması yerinde olmamış, bozmayı gerektirmiştir."

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 2023/4443 E., 2024/1195 Kaynak K. sayılı kararı: Sözlü kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde paylaşım oranının tespiti için bölgesel emsallerin araştırılması gerektiği belirtilmiştir. Kararda şu açıklanmaktadır: "mahkemece gerekirse mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesi yapılarak, sözleşme tarihi itibariyle taşınmazın bulunduğu bölgede uygulanan emsal sözleşmelerdeki paylaşım oranları baz alınıp, davacı arsa sahipleri ve davalı yüklenici arasında uygulanması gereken paylaşım oranının tespit edilmesi... gerekirken, eksik inceleme ile yanılgılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamıştır."

Mahkeme Kararının İcrası ve Alacağın Tahsili

Zamanında teslim edilmeyen inşaat davalarında davayı kazanmak sürecin yalnızca bir aşamasıdır. Uygulamada asıl kritik soru, hükmedilen tazminatın veya bedel iadesinin fiilen tahsil edilip edilemeyeceğidir. Çünkü lehine karar verilen alacaklı açısından mahkeme hükmünün gerçek değeri, icra edilebilir olmasıyla ortaya çıkar.

Türk hukukunda bir mahkeme kararı kesinleştiğinde veya kanunen icra edilebilir nitelik kazandığında, alacaklı İcra Dairesi aracılığıyla icra takibi başlatabilir. Bu takip süreci, borçlunun malvarlığına haciz konulmasını ve gerektiğinde satış yoluyla alacağın tahsilini sağlar. Müteahhit, mahkeme kararına rağmen gönüllü ödeme yapmazsa icra süreci derhal başlatılabilir.

Zamanında teslim edilmeyen inşaat uyuşmazlıklarında özellikle yüksek meblağlı bedel iadesi ve kira kaybı tazminatı kararları söz konusu olduğundan, icra stratejisi dava kadar önemlidir. Bu nedenle hukuki planlama yapılırken yalnızca davanın kazanılması değil, kararın nasıl tahsil edileceği de değerlendirilmelidir.

Banka Hesapları ve Malvarlığına Haciz

İcra takibi genellikle ödeme emri gönderilmesiyle başlar. Borçlu yasal sürede ödeme yapmazsa, alacaklı haciz talep edebilir. Türk icra hukuku; banka hesapları, şirket alacakları, araçlar, makineler, inşaat ekipmanları ve taşınmazlar dahil olmak üzere geniş bir malvarlığı yelpazesine haciz konulmasına imkan tanır. Birçok zamanında teslim edilmeyen inşaat dosyasında müteahhit şirketin elinde henüz satılmamış bağımsız bölümler veya arsa payları bulunabilir. Bu taşınmazlar haczedilerek icra yoluyla satışa çıkarılabilir. Aynı şekilde banka hesapları da karar tutarı kadar bloke edilebilir. Bu aşamada malvarlığının doğru tespiti ve hızlı hareket edilmesi önemlidir; çünkü tahsilat başarısı çoğu zaman alacaklı tarafın proaktif davranmasına bağlıdır. Özellikle büyük ölçekli projelerde varlık araştırması yapılması, şirketin aktiflerinin ve bağlı şirket ilişkilerinin incelenmesi, tahsilat ihtimalini artırabilir. Zamanında teslim edilmeyen inşaat davalarında icra stratejisi çoğu zaman dava stratejisi kadar belirleyici olur.

Mal Kaçırma Riski ve Tasarrufun İptali

Mali sıkıntı yaşayan müteahhitler, bazı durumlarda malvarlıklarını üçüncü kişilere devrederek alacaklılardan kaçınmaya çalışabilir. Türk hukuku bu tür kötü niyetli işlemlere karşı tasarrufun iptali davası gibi koruyucu mekanizmalar öngörmüştür. Eğer bir mal devrinin alacaklıları zarara uğratma amacıyla yapıldığı ispatlanırsa, mahkeme bu işlemi alacaklı bakımından geçersiz sayabilir. Bu nedenle zamanında teslim edilmeyen inşaat projelerinde hukuki sürecin geciktirilmesi ciddi risk doğurur. Resmi işlem yapılmadığı her geçen süre, tahsil edilebilir malvarlığının azalmasına yol açabilir. Erken ihtar, erken dava ve gerektiğinde ihtiyati haciz talebi, alıcının konumunu güçlendirebilir.

İflas Halinde Tahsilat

Müteahhit şirket hakkında iflas kararı verilmişse bireysel icra takipleri durur ve alacakların iflas masasına kaydedilmesi gerekir. Bu durumda tahsilat, şirketin tasfiye sürecindeki malvarlığına ve alacaklılar arasındaki sıralamaya bağlıdır. Dolayısıyla zamanında teslim edilmeyen inşaat dosyalarında iflas riski varsa, sürecin başında hukuki pozisyonun güçlendirilmesi önem taşır.

Noter düzenlemeli ve tapuya şerh edilmiş bir satış vaadi sözleşmesi bulunan alıcılar, üçüncü kişilere yapılan devirlere karşı daha güçlü bir korumaya sahip olabilir. Ancak her iflas dosyası kendi içinde değerlendirilmelidir; alacağın niteliği ve güvence durumu sıralamayı etkileyebilir. Aynı projede birden fazla alıcının paralel icra veya iflas kaydı yaptırması, müteahhit üzerinde ek mali baskı oluşturabilir ve bazı durumlarda mahkeme kararı sonrasında dahi uzlaşma ihtimalini artırabilir.

Tahsilatın Pratik Gerçekleri

Zamanında teslim edilmeyen inşaat davalarında icra süreci, müteahhitin kurumsal yapısına ve malvarlığı durumuna bağlı olarak değişkenlik gösterir. Köklü, aktif projeleri devam eden ve kayıtlı malvarlığı bulunan şirketlerde tahsilat süreci genellikle daha öngörülebilir ilerler. Buna karşılık düşük sermayeli, aktif varlığı sınırlı veya karmaşık ortaklık yapısına sahip şirketlerde tahsilat güçleşebilir.

Büyük şehirlerde ve özellikle büyük ölçekli konut projelerinde, müteahhit şirketlerin elinde önemli miktarda arsa payı, satılmamış bağımsız bölüm veya ticari taşınmaz bulunabilir. Bu tür varlıklar icra takibine konu edilebilir ve alacağın tahsilinde somut bir imkan yaratır. Ancak tahsilat ihtimalinin gerçekçi biçimde değerlendirilmesi gerekir; çünkü her kazanılan dava fiilen tahsil edilebilir anlamına gelmez. Bu nedenle zamanında teslim edilmeyen inşaat uyuşmazlıklarında strateji yalnızca hukuki haklara dayanarak değil, icra edilebilirlik perspektifiyle belirlenmelidir. Müteahhit sorumluluğu hukuken mevcut olabilir; ancak şirketin aktif varlığı yoksa, tahsilat süreci uzun ve karmaşık hale gelebilir. Bu nedenle dava açmadan önce şirketin malvarlığı yapısının araştırılması, devam eden projelerinin ve aktiflerinin incelenmesi önemlidir.

Stratejik Değerlendirme ve Doğru Zamanlama

Zamanında teslim edilmeyen inşaat projelerinde çoğu zaman hukuki haklar açık olmakla birlikte, sonucu belirleyen unsur zamanlama ve stratejidir. Uygulamada birçok alıcı, müteahhitten gelen sözlü güvencelere güvenerek uzun süre beklemekte ve resmi adım atmaktan kaçınmaktadır. Oysa ölçülebilir ilerleme olmaksızın devam eden belirsizlik, hukuki riskleri artırır.

Gecikme uzadıkça malvarlığı devri, ipotek tesis edilmesi, üçüncü kişilere satış veya iflas riski gibi unsurlar gündeme gelebilir. Ayrıca delillerin toplanması ve inşaatın mevcut durumunun tespiti de zamanla zorlaşabilir. Bu nedenle zamanında teslim edilmeyen inşaat durumunda erken hukuki değerlendirme yapılması, hem zamanaşımı riskini hem de tahsilat riskini azaltır.

Müteahhit sorumluluğu kaç yıl devam eder sorusu yalnızca teorik bir mesele değildir; yanlış hesaplanan bir zamanaşımı süresi telafisi mümkün olmayan hak kayıplarına yol açabilir. Özellikle müteahhit dava açma zaman aşımı süresi dolduktan sonra ileri sürülen talepler reddedilebilir. Bu nedenle hukuki sürecin doğru zamanda başlatılması gerekir.

Doğru Hukuki Yolun Belirlenmesi

İfa talep edilmesi, sözleşmeden dönme veya kira kaybı tazminatı talebi arasında seçim yapılırken yalnızca duygusal tepkiyle hareket edilmemelidir. Sözleşmenin içeriği, inşaatın fiili durumu, müteahhitin mali gücü ve icra edilebilirlik ihtimali birlikte değerlendirilmelidir. Bazı dosyalarda inşaatın büyük ölçüde tamamlanmış olması ve teslimin kısa süre içinde mümkün görünmesi halinde ifanın talep edilmesi rasyonel olabilir. Buna karşılık inşaat uzun süredir ilerlemiyor veya müteahhit ciddi mali sıkıntı içindeyse, sözleşmeden dönme ve bedel iadesi daha güçlü bir mali koruma sağlayabilir.

Erken gönderilen temerrüt ihtarı, zorunlu arabuluculuk sürecinin gecikmeden başlatılması ve delillerin sistemli biçimde hazırlanması, alıcının müzakere gücünü artırır. Zamanında teslim edilmeyen inşaat uyuşmazlıklarında çoğu zaman dava açılması, taraflar arasında sulh ihtimalini de güçlendirir.

Kentsel Dönüşüm Projelerinde Özel Durum

Kentsel dönüşüm projelerinde müteahhit ile arsa sahipleri arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, klasik alıcı-müteahhit ilişkisinden farklı özellikler taşır. Bu projelerde teslim süresi ve bağımsız bölümlerin paylaşımı sözleşme ile belirlenir. İnşaatın gecikmesi veya yarım kalması halinde arsa sahiplerinin hakları ayrıca değerlendirilir.

Kentsel dönüşüm müteahhit mağdurları açısından zamanında teslim edilmeyen inşaat yalnızca ekonomik bir zarar değil, aynı zamanda barınma sorunu doğurabilir. Bu nedenle sözleşmenin feshi, teminatların kullanılması veya yeni bir müteahhit ile devam edilmesi gibi alternatifler gündeme gelebilir. Her dosyada sözleşme hükümleri belirleyicidir.

Müteahhit Nereye Şikayet Edilir?

Zamanında teslim edilmeyen inşaat durumunda hukuki yol öncelikle özel hukuk davasıdır. Ancak somut olayda hileli davranış, aynı bağımsız bölümün birden fazla kişiye satılması veya açık bir dolandırıcılık kastı varsa savcılığa suç duyurusunda bulunulması da mümkündür. Ceza soruşturması, hukuk davasından bağımsız yürür; ancak bazı durumlarda delil açısından etkili olabilir. Bununla birlikte müteahhit nereye şikayet edilir sorusunun temel cevabı, alacak ve tazminat bakımından görevli mahkemedir. Asıl çözüm yolu sözleşmeye dayalı dava açılması ve hakların yargı kararı ile tespit edilmesidir.

Sıkça Sorulan Sorular

• Müteahhit evi zamanında teslim etmezse ne olur?

Zamanında teslim edilmeyen inşaat halinde müteahhit temerrüde düşmüş sayılır. Bu durumda alıcı, dairenin teslimini talep edebileceği gibi kira kaybı tazminatı isteyebilir veya şartları oluşmuşsa sözleşmeden dönerek ödediği bedelin iadesini talep edebilir. Gecikme süresi boyunca doğan zararlar ayrıca dava konusu yapılabilir. Sözleşmede cezai şart varsa, mahkeme bu hükmü de uygulayabilir.

• Müteahhit ne zamana kadar sorumludur?

Müteahhit sorumluluğu, talebin niteliğine göre değişir. Sözleşmeden doğan alacaklar için genel zamanaşımı süresi uygulanırken, ayıplı ifa durumunda teslim tarihinden itibaren farklı süreler gündeme gelir. Bu nedenle "müteahhit sorumluluğu kaç yıl" sorusunun tek bir cevabı yoktur. Zamanaşımı süresinin doğru hesaplanması hak kaybını önlemek açısından önemlidir.

• Müteahhit binayı tamamlamadı, ne yapmalıyım?

İnşaatın makul süreyi aşacak şekilde durması halinde öncelikle noter aracılığıyla temerrüt ihtarı gönderilmelidir. Gecikme devam ediyorsa sözleşmeden dönme ve bedel iadesi davası açılabilir. Ayrıca kira kaybı tazminatı da talep edilebilir. Müteahhitin mali durumunun zayıf olduğu hallerde hukuki sürecin geciktirilmemesi önem taşır.

• Müteahhit evi ne zaman teslim etmiş sayılır?

Teslim yalnızca anahtarın verilmesi anlamına gelmez. Bağımsız bölümün sözleşmeye uygun şekilde tamamlanmış olması ve hukuken kullanılabilir durumda bulunması gerekir. İskan alınmamış, projeye aykırı veya ciddi eksiklikleri bulunan bir daire, kural olarak tam teslim edilmiş sayılmaz. Bu tür durumlarda müteahhit sorumluluğu devam eder.

• Parası ödenen ev teslim edilmezse paramı geri alabilir miyim?

Parası ödenen evin teslim edilmemesi halinde alıcı sözleşmeden dönme hakkını kullanabilir. Bu durumda ödenen bedellerin iadesi ve ödeme tarihlerinden itibaren faiz talep edilebilir. Gecikmeye bağlı zararlar da ayrıca ileri sürülebilir. Ancak zamanaşımı süresine dikkat edilmesi gerekir.

• İskan alınmadan teslim edilen daire için dava açılabilir mi?

Evet. İskan alınmayan müteahhite dava açılması mümkündür. Yapı kullanma izin belgesi alınmamışsa teslim eksik ifa niteliğinde değerlendirilebilir. Bu durumda gecikme tazminatı, ayıp hükümleri veya sözleşmeden dönme seçenekleri gündeme gelebilir.

• Müteahhidin cezai sorumluluğu nedir?

Zamanında teslim edilmeyen inşaat uyuşmazlıklarında asıl çözüm yolu hukuk davasıdır. Uyuşmazlık tüketici işlemi niteliğindeyse Tüketici Mahkemesi'nde dava açılır. Somut olayda dolandırıcılık veya hile şüphesi varsa savcılığa suç duyurusunda bulunulabilir; ancak tazminat ve bedel iadesi için mahkeme yoluna başvurulması gerekir.

Sonuç

Zamanında teslim edilmeyen inşaat uyuşmazlıklarında alıcı hukuken korumasız değildir. Müteahhit sorumluluğu kanunda açık şekilde düzenlenmiştir ve gecikme halinde kira kaybı tazminatı, sözleşmeden dönme ve bedel iadesi gibi güçlü haklar mevcuttur. Ayrıca icra hukuku mekanizmaları sayesinde mahkeme kararlarının tahsili mümkündür. Ancak başarı yalnızca hakların varlığına değil, bu hakların doğru zamanda ve doğru stratejiyle kullanılmasına bağlıdır. Müteahhit sorumluluğu kaç yıl sürer, müteahhit dava açma zaman aşımı ne zaman başlar ve hangi talep hangi mahkemede ileri sürülmelidir gibi sorular her somut olayda ayrı değerlendirilmelidir.

Parası ödenen evin teslim edilmemesi, uzun süren gecikmeler veya inşaatın durması halinde sürecin daha fazla uzatılması hak kaybına yol açabilir. Bu nedenle sözleşmenin incelenmesi, mevcut durumun analiz edilmesi ve hukuki yol haritasının belirlenmesi ilk adımdır. Zamanında teslim edilmeyen inşaat nedeniyle mağduriyet yaşıyorsanız, sözleşmenizin ve projenin mevcut durumunun profesyonel şekilde değerlendirilmesi, mali haklarınızın korunması açısından en etkili yoldur. Türkiye genelinde yürütülen bu tür davalarda erken ve doğru hukuki müdahale, çoğu zaman sonucu belirleyen unsur olmaktadır.

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.