Yargıtay'ın "Avans Tapu" İçtihadından Dönmesi

Giriş

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, veya daha yaygın tabirle kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, ülkemizdeki inşaat sektöründe yaygın bir uygulamadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu'nda ("TBK") düzenlenen sözleşme tiplerinden olmayıp taşınmaz satış vaadi ve bir tür eser sözleşmesi olan inşaat sözleşmesinin unsurlarını, kanunda düzenlenmeyen bir şekilde harmanlayan çift tipli bir karma sözleşmedir. Nitekim, güncel Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararlarında da "hem inşaat yapma hem de satış vaadi sözleşmesini bünyesinde birleştiren özel bir sözleşme türüdür." şeklinde tanımlanmaktadır.¹

Bu sebeple, kanunda düzenlenmeyen bir sözleşme tipi olduğundan, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin karma yapısını oluşturan her iki sözleşme tipine ilişkin hükümler de doğrudan olmasa da, kanundaki hükümler sözleşmeye uygun düştüğü müddetçe, kıyas yoluyla uygulama alanı bulabilecektir.² Herhangi bir konuda iki sözleşme türünün ters düşmesi ihtimalinde ortaya çıkacak hukuki sorunun çözümünde ise "karşılıklı çıkarların tartılmasına göre hakkaniyete uygun bir çözüme ulaşılması" gerektiği Yargıtay içtihatlarında vurgulanmaktadır.³

Arsa Pay Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Tarafların Üstlendiği Karşılıklı Edimler

Her ne kadar öğretide sürekli borç ilişkisi doğurmakta olduğuna dair aksi yöndeki görüşler bulunmakta ise de, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri iki tarafa borç yükleyen ani edimli sözleşme olarak kabul edilmektedir. Güncel Yargıtay içtihatları da bu doğrultudadır.⁴ Sözleşmenin ani edimli olarak kabul edilmesi sebebiyle de sözleşmenin sona ermesi halinde, sürekli edimli sözleşme ilişkilerindeki gibi ileriye etkili sona erme halinin aksine, geçmişe etkili olarak sona erececeği açıktır.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, yüklenicinin inşaatın finansmanını sağlamak amacıyla, henüz inşaat tamamlanmadan, hatta kimi zaman fiilen inşaata başlanmadan dahi, arsa sahibinden temelden arsa payı devralınması sağlanmaktadır. Sözleşme uyarınca, arsa sahibi, arsasının belirlenen paylarının mülkiyetini, yüklenicinin bu arsa üzerinde inşa edeceği binanın belirli bağımsız bölümlerinin teslimi karşılığında yükleniciye devretmeyi taahhüt etmektedir.

Buna karşılık, yüklenici ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı tamamlayıp arsa sahibine teslim etme edimini üstlenirken, bedel olarak kendisine bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu almaya hak kazanmaktadır. Yüklenici lehine gerçekleşecek bu tapu devirleri sözleşmeye konu inşaatın tamamlanmasından önce gerçekleştirilebileceği gibi uygulamada sıklıyla görüldüğü üzere, inşaatın tamamlanma durumuna göre kadameli biçimde de gerçekleşitirilebilecektir.

Arsa sahibinin, inşaatın finansmanına destek olmak amacıyla yüklendiği bu "peşin" edim, yükleniciye arsa payını üçüncü kişilere devrederek nakit akışı sağlama imkanı tanımakta ve yüklenicinin bu sayede inşaatı tamamlamak için ihtiyaç duyduğu mali güce kavuştuğu görülmektedir. Uygulamada, yüklenicinin bu şekilde arsa sahibinden henüz kendi edimini yerine getirmemişken sözleşme gereği almış olduğu arsa payını üçüncü kişilere devretmesine, "temelden" veya "topraktan" satış denildiği de görülmektedir.

İnşaatın Tamamlamaması Halinde Ortaya Çıkacak Sorunlar ve Yargıtay Kararlarıyla Geliştirilen "Avans Tapu" Kavramı

Yüklenici, taraflar arasındaki anlaşmaya binaen arsa sahibinden peşinen devraldığı arsa paylarını, üçüncü kişilere devredip kendisine finansman sağlaması akabinde, herhangi bir sebeple inşaatı sözleşmede belirlenen sürede tamamlamaması veya tamamlayamaması ihtimalinde, bazı hukuki sonuçlarla karşı karşıya kalmaktadır.

Bu durumda, TBK'nın 117. maddesi uyarınca yüklenicinin temerrüde düşmesi söz konusu olacaktır ve arsa sahibi, buna bağlı olarak sözleşmeden dönebilecektir. Ayrıca, arsa payı sahiplerinin, yüklenici tarafından peşin alınan arsa paylarının devredildiği üçüncü kişilere karşı tapu iptal ve tescil davası açıldığı görülmektedir.

Yukarıda da bahsedilmiş olduğu üzere, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ani edimli sözleşmeler olarak kabul edilmekte olup sona ermesi halinde, sürekli edimli sözleşmelerin aksine, geçmişe etkili olarak sona erececektir.

Öğretide benimsenmiş olan klasik sözleşmeden dönme görüşüne göre: geriye etkili olarak sözleşmeden dönüldüğü takdirde, sadece akdi borç ilişkisi tasfiye edilecektir. Bu kapsamda, yapılmış olan tasarruf işlemlerinin ayni sonuçları etkilenmeyecektir ve arsa sahibi tarafından yükleniciye halihazırda devredilmiş arsa payının geri alınmasına ilişkin açacağı davada ayni hakka dayalı bir istihkak davası olmayacaktır. Arsa sahibi, bu kapsamda yalnızca sebepsiz zenginleşilen tutarda para ödenmesi talebinde bulunabilecektir.⁵

Yargıtay tarafından da arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin sona ermesinin geriye etkili olduğu açıkça kabul edilmekte ve sözleşmeden dönmeye dair klasik görüşün benimsendiği pek çok karardan anlaşılmaktadır.⁶

Öte yandan yalnızca bu konuda, yani yüklenicinin sözleşme uyarınca arsa sahibinden arsa paylarını peşinen aldığı senaryoda, sözleşmeden dönülmesi halinde, sözleşme hiç yapılmamış gibi tarafların durumları sözleşme öncesine döneceği, yüklenicinin üçüncü kişiye yaptığı devrin artık sebepsiz kalacağı, diğer bir ifade ile tescilin baştan itibaren yolsuz tescil sayılacağı kabul edilmiştir.⁷

Uzun yıllardır süregelen Yargıtay içtihatlarına göre peşinen yükleniciye devredilen tapular "avans" niteliğinde kabul edilmekte, yükleniciye yapılan bu devir avans niteliğinde olup ve yüklenici de kendisine avans niteliğinde devredilmiş olan bu tapuyu üçüncü bir kişiye devretmişse, arsa sahipleri, yüklenicinin hak etmediği halde üçüncü kişilere verdiği bu tapuların iptalini ve kendi adlarına tescilini isteyebilecekleri öngörülmüştür.

Nitekim, Anayasa Mahkemesi'nin mülkiyet hakkı iddiasına yönnelik bir bireysel başvuruya dair kararında⁸ da yüklenici tarafından edimleri ifa edilmemesi halinde arsa malikinin taşınmazlara dair geri alma hakkının doğduğu kabul edilmiştir.

Hatta öyle ki Yargıtay tarafından, anılan kararlar ile üçüncü kişilerin TMK'nın 1023. Maddesi kapsamında iyi niyetli kazanımın korunmasından dahi yararlanamayacağı, temelden arsa payı satın alan veya inşaatın başında kat satın alan üçüncü kişilerin iyiniyetinden bahsedilemeyeceği⁹ yönünde bir kötü niyet karinesi yaratma yoluna gidilmiştir.¹⁰

Ayrıca, tapuda şarta bağlı mülkiyet devri yapılması da söz konusu değildir. Dolayısıyla, bir arsa payının yükleniciye "avans" niteliğinde devredilmesi ve mülkiyetin ancak yüklenicinin borcunu ifa etmesi halinde kazanılacağının kararlaştırılması mümkün değildir. Zira, Türk Medeni Hukuku'na göre, mülkiyet hakkı, tapuda yapılan tescille birlikte kendiliğinden kazanılmaktadır. Bu durumda, arsa sahibi ile yüklenici arasında yapılan devir işlemi geçerli bir tescile dayanmakta olup, yüklenici arsa payının hukuken maliki haline gelmektedir. Yani, bu mülkiyet devri, herhangi bir borcun ifası şartına bağlı "avans" niteliğinde değerlendirilemeyecektir. Bu yönüyle de avans tapu kavramı, mevcut hukuk düzenimiz ile çelişkiler içermekteydi.

Bu bağlamda, uzun yıllar boyunca uygulanan "avans tapu" anlayışı, yukarıda değinilen hususlar ve bunlara bağlı olarak verilen kararlar, Türk Medeni Hukuku'nun temel ilkeleriyle, özellikle tapu sicilinin alenilik ve güven ilkesiyle ve mülkiyetin tescil esasına dayalı kazanımı ilkeleriyle açıkça çelişmekteydi. Uygulamada ciddi mağduriyetlere ve belirsizliklere yol açan bu yaklaşım, aynı zamanda öğretide de yoğun eleştirilere konu olmuştur.

Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun Yeni Kararı ve Avans Tapu İçtihadından Dönülmesi

Neyseki, Yargıtay yukarıda da değinildiği üzere pek çok çeşitli mağduriyete ve eleştirilere yol açan uygulamasından dönmeye karar vermiştir.

Bu kapsamda, öncelikle Yargıtay tarafından 16.05.2025 tarihinde konuya dair bir basın açıklaması yayınlanmış ardından, 18.07.2025 tarihli ve 32959 sayılı Resmi Gazete'de yayınlanan Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun 2024/1 E. 2025/2 K. sayılı ve 16.05.2025 tarihli karar ile: "Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmazın, tapuda yükleniciye devredilmesinden sonra yüklenicinin arsa payı veya bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satması veya ipotek tesis etmesi üzerine, sözleşmenin geçersizliğinin tespiti veya geriye etkili olarak feshedilmesi hâlinde; üçüncü kişilerin tapuya güvenerek ve iyiniyetli olarak aynî hak edindikleri iddialarının dinlenmesi, dolayısıyla iktisap edilen mülkiyet veya ipotek hakkının korunması gerektiğine, ancak somut olaya göre üçüncü kişilerin iyiniyetli olmadıklarının anlaşılması hâlinde taşınmazların arsa sahibine dönebileceğine," karar verilmiştir.

Yargıtay tarafından, arsa payı inşaat sözleşmelerindeki yerleşik içtihatlarda artık, tapu siciline güven ilkesi ve iyi niyetli üçüncü kişilerin korunmasına öncelik veren yeni bir yaklaşım benimsenmiş olduğu, önceki yerleşik içtihadın uygulamada yaratabildiği mağduriyetler ve TMK'ya aykırılıktan kaynaklı olarak öğretideki eleştiriler göz önüne alınarak bu yola gidildiği düşünülmektedir. Nitekim, Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunca, kararında da önceki içtihadı hakkında: "arsa payı karşılığı karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklarda gerek sözleşmenin geriye etkili olarak feshi gerekse bu sözleşmenin geçersiz olduğunun tespiti davalarında üçüncü kişilerin iyiniyet iddiaları dinlenmeksizin sözleşmeye konu ve üçüncü kişilere devredilen taşınmaz tapularının iptali ile arsa sahipleri adına tesciline karar verilmesi konusundaki yerleşik içtihadı Medeni Hukuk ve Borçlar Hukukunun alacak hakkının nisbiliği (kişiselliği), tapu sicilinin açıklığı, tapu siciline güven ve iyiniyetin korunması ilkelerine aykırıdır" denilerek, bu gerekçeyle karar verilmiş olduğu görülmektedir.

Bu kapsamda, Yargıtay öğretide çok tartışılan uygulamasından dönmüş ve yüksek mahkeme tarafından tapu avansına ilişkin hukuki belirsizliklere son verilerek; öngörülebilir ve istikrarlı bir uygulama zemini oluşturulmasıavans tapu olarak bilinen uygulamanın yol açtığı belirsizliklerin giderilmesi, tapu güvenliği ve hukuki istikrar sağlanması yolunda önemli bir adım atıldığı görülmektedir.

Footnotes

1 Yargıtay HGK E. 2023/6-975 K. 2025/324 T. 21.5.2025

2 DURAK, Arsa Payı Karşılığı Kat Yapımı Sözleşmesi, İnönü Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi Özel Sayı Cilt:1 Yıl 2015, s.212

3 Yargıtay 15. HD E.1975/4714 K. 1975/5159 T. 25.12.1975

4 Yargıtay 4. HD E. 2024/9791 K. 2025/181 T. 8.1.2025

5 KAHRAMAN, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Anayasa Mahkemesi ve Yargıtay Kararlarıyla Yaratılan "Avans Tapu" Kavramının Değerlendirilmesi, s. 788

6 Yargıtay 15. HD E. 2011/6559 K.2012/3377 T. 14.5.2012

7 Yargıtay HGK E. 2008/15-769, 17.12.2008

8 AYM 2014/12321 Başvuru Numaralı ve 20.07.2017 Tarihli Tari Kararı

9 Yargıtay 23. HD 1.6.2017, E. 2016/1583, K. 2017/1640

10 KAHRAMAN, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Anayasa Mahkemesi ve Yargıtay Kararlarıyla Yaratılan "Avans Tapu" Kavramının Değerlendirilmesi, s. 789

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.