Türkiye'de Kentsel Dönüşüm Sürecine Ve Hukuki Altyapısına Genel Bakış

Bu süreç, yalnızca fiziksel dönüşümü değil, mülkiyet rejiminden imar hukukuna, finansman modellerinden sözleşme ilişkilerine uzanan çok boyutlu bir hukuki zemini de beraberinde getiriyor. Buradan hareketle, gayrimenkul sektöründeki yoğun tecrübemize ve bizlere sıkça yöneltilen sorulara dayanarak, Türkiye'de kentsel dönüşümün gelişimini, mevcut hukuki altyapısını ve uygulamada öne çıkan temel meseleleri özetlemek istedik.

Genel Çerçeve

Türk hukukunda kentsel dönüşüm sürecine ilişkin dayanak mevzuat 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ("Kanun") ve Kanun'un uygulanmasına ilişkin usul ve esasları düzenleyen ve detaylandıran 6306 Sayılı Kanun'un Uygulama Yönetmeliği'dir ("Uygulama Yönetmeliği"). Kentsel dönüşüm projelerinde başroller Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ("TOKİ") ve 5216 sayılı Büyükşehir Belediyeleri Kanunu uyarınca yetkilendirilen Büyükşehir belediyelerindedir.

1999 Marmara Depremi sonrasında yaşanan trajedilerden de etkilenerek, esasen vatandaşın can güvenliğini sağlama amacıyla oluşturulan bu düzenlemeler, yalnızca afet riskine karşı yapısal güvenliğin artırılmasını değil; aynı zamanda çarpık yapılaşma gibi kronik kentleşme sorunlarına çözüm üreten bir dönüşüm sürecini de beraberinde getirmiştir. Bu süreç, şehir silüetinin daha modern, düzenli ve planlı yapılara kavuşmasına vesile olurken, güvenli ve sağlıklı yaşam alanlarının oluşturulmasını hedefleyen bütüncül bir kentsel dönüşüm yaklaşımı oluşturmayı da hedefliyor.

7 Kasım 2023 tarihinde, 7471 Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile kentsel dönüşüm süreçlerinin daha etkin ve hızlı şekilde işletilmesi amacıyla bazı kritik değişiklikler yapılmıştır. Buna paralel olarak, 4 Şubat 2026 tarihli 6306 Sayılı Kanun'un Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik ile de kentsel dönüşüm projelerinin bazı usul ve esasları açıklığa kavuşturulmuştur.

Söz konusu düzenlemeler kapsamında, sorumlu idare olan Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ("Bakanlık") bünyesinde Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ("Başkanlık") adıyla yeni bir idari yapı oluşturulmuş ve Bakanlık'ın yetkileri büyük ölçüde burada toplanmıştır. Uygulamada çıkan sorunlar gözeterek getirilen bu yeni yapılanma modeli ile planlamanın; tespit, uygulama ve koordinasyonun tek idari yapı altında yürütülmesini ve kurumlar arası bürokrasiden kaynaklanan gecikmelerin azaltılmasını hedeflendiği görülmektedir.

Bakanlık'ın kamuoyuna açıkladığı güncel verilere göre, 2012 yılından bu yana Türkiye genelinde yaklaşık 3,3 milyon konutun dönüşümü tamamlanmış, bu kapsamda 180 milyar TL'nin üzerinde kamu kaynağı kentsel dönüşüm projelerine tahsis edilmiştir. Yaklaşık 14 yıldır devam eden bu sürecin özellikle son 5 yılda önemli bir ivme kazandığını söylemek mümkün. Yalnızca İstanbul'da bugüne kadar 924 binin üzerinde bağımsız bölümün kentsel dönüşüm sürecinden geçtiği raporlanmaktadır.

Bu çerçevede, özellikle İstanbul gibi nüfus yoğunluğu yüksek, yapı stokunun yaşlı olduğu ve deprem riski taşıyan metropollerde, şehir merkezlerinde ve yüksek değerli lokasyonlarda yer alan taşınmazlar bakımından kentsel dönüşüm, fiilen kaçınılmaz ve yaygın bir olgu hâline gelmiştir. Bu ölçekte ve süreklilik arz eden dönüşüm faaliyetleri, yalnızca şehircilik ve konut politikaları bakımından değil, inşaat, çimento, mimarlık, mühendislik, finansal hizmetler ve hukuk sektörleri açısından da önemli ve dinamik bir pazarın oluşmasına zemin hazırlamıştır.

İlgili Mevzuat Uyarınca Kentsel Dönüşüm Sürecindeki Temel Unsurlar ve İzlenen Adımlar

Kanun uyarınca dönüştürülecek sahalarda gerçekleştirilecek uygulamalar üç temel kavram etrafında şekillenmiştir: riskli alan, riskli yapı ve rezerv yapı alanı.

• Riskli yapı, bulunduğu alanın riskli ilan edilip edilmediğinden bağımsız olarak, ekonomik ömrünü tamamlamış veya yıkılma ya da ağır hasar görme riski taşıdığı bilimsel ve teknik verilerle Başkanlıkça tespit edilen yapıları ifade eder.
• Riskli alan, zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıdığı gerekçesiyle Cumhurbaşkanı kararıyla ilan edilen alanları ifade eder. Bu yönüyle Kanun, kentsel dönüşümü yalnızca yapılarla sınırlı tutmamakta; alan bazlı müdahaleye de imkân tanımaktadır.
• Rezerv yapı alanı ise kentsel dönüşüm uygulamalarında kullanılmak üzere, talep üzerine veya resen Bakanlıkça belirlenen alanları ifade eder.

Kentsel dönüşüm süreci öncelikle uygulama alanının, riskli yapıların Başkanlıkça tespit edilmesiyle başlar.

Aşağıda kentsel dönüşüm sürecinin nasıl ilerlediğine ilişkin kısa bir özet sunuyoruz.

Riskli Yapı Başvurusu

Riskli yapı tespiti, Başkanlık tarafından ya resen yapılır ya da (masrafları maliklere ait olmak üzere) yapı malikleri tarafından, Başkanlığın lisanslandırmış olduğu kurum ve kuruluşlara yaptırılır. Yapı maliklerden yalnızca birinin riskli yapı tespitine ilişkin lisanslı kurum ve kuruluşuna başvurması yeterlidir, tüm maliklerle önceden anlaşma sağlanması veya beraber hareket etmesi gerekmez. Başkanlık veya lisanslı kuruluşlarca yapılan teknik inceleme neticesinde, yapının riskli olduğunun tespit edilmesi halinde başvuruya konu yapı "riskli yapı" statüsüne haiz olur.

Riskli Yapı Tespiti'nin Bildirim, İlan ve İtiraz Süreçleri

Riskli yapı tespiti, tespit tarihinden itibaren en geç 10 iş günü içinde Başkanlık tarafından ilgili Tapu Müdürlüğü'ne bildirilir ve tapu kaydına şerh edilir. Tespite ilişkin tutanak riskli yapıya asılır; maliklere e-devlet üzerinden bildirilir, ilgili muhtarlık tarafından 15 günlük süre ile ilana çıkar ve işbu ilanın son günü yapı maliklerine tebliğ edilmiş sayılır. Bu yöntemle, klasik tebligat usullerinden kaynaklanan gecikmeleri ortadan kaldırarak sürecin öngörülebilir bir takvim içinde ilerlemesi sağlanarak belirsiz şekilde uzamasının önüne geçilmiştir.

Riskli yapı tespitine karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde Bakanlık nezdindeki ilgili İl Müdürlüğü'ne itirazda bulunulabilir, bu başvurular teknik heyet tarafından dosya üzerinden ve gerekirse yerinde inceleyerek karara bağlanmaktadır. Mevzuatta buna ilişkin açık bir karar süresi öngörülmemiş olmakla birlikte, uygulamada bu sürecin ortalama 1-3 üç ay arasında tamamlandığı görülmektedir. Öte yandan, bu konuda açıklanan resmi bir veri olmamakla birlikte, uygulamada, teknik olarak usulüne uygun şekilde hazırlanmış riskli yapı tespitlerine karşı yapılan itirazların büyük çoğunluğunun reddedildiği görülmektedir.¹ Ayrıca belirtmek gerekir ki, bu tarz bir itiraza cevap olarak karar "kesin idari karar" niteliğindedir ve buna karşı idari itiraz yolu kapalıdır; ancak idari yargıda iptal davasına konu edilebilir. Bu şekilde bir dava açılması yıkımı durdurmaz, yürütmenin durdurulması kararı ayrıca talep edilmelidir.

Riskli Yapı Tespit Kararının Kesinleşmesi, Yıkım Kararı ve Bazı Tasarruf Kısıtlamaları

İtiraz edilmemesi veya teknik heyetin riskli yapıya ilişkin itiraza verdiği cevap ile riskli yapı tespit kararı kesinleşir. Aynı kolaylaştırılmış usulle yıkım ve tahliyeye ilişkin maliklere ve kiracılara tahliye ve yıkım tebliği gerçekleştirilir, muhtarlıkça ilan çıkarılır ve yapılan ilanın 15. günü tebliğ yapılmış sayılır.

Tahliye ve Yıkım Süreci

Riskli yapının tespitine ilişkin kararın kesinleşmesi ardından tahliye ve yıkıma ilişkin tutanak hazırlanır ve riskli yapıya asılır. Ayrıca maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilir ve muhtarlıkça 15 gün sonunda tebliğ yapılmış sayılacak şekilde ilan çıkarılır.

Tebligatın yapılmasının ardından maliklerin, yapıya asılacak ilanda belirtilen süre içerisinde tahliye ve yıkımı yaptırması esastır. Yıkım ve tahliye süresi Kanun'da en fazla 90 gün (kesin süre) olarak düzenlenmiştir. Bu süre içerisinde malikler tarafından müteahhit ile anlaşma yapmaları öncelik olandır. Ancak en fazla 90 gün içerisinde malikler tarafından tahliye ve yıkım yaptırılmazsa, belediye tarafından kolluk kuvveti desteği ile riskli yapı tahliye edilir ve yıkımı sağlanır. Tahliye sürecinin veya yıkımın fiilen engellenmesi halinde dahi, kolluk kuvveti marifetiyle yapıya ilişkin işlemler idarece gerçekleştirilebilmektedir.

Kat Malikleri Karar Süreci

Riskli yapıların yıktırılmasında ve bu alanlardaki diğer uygulamalarda, öncelikli olarak malikler ile anlaşma yoluna gidilmesi esastır. Kentsel dönüşüm sürecinin başladığından haberdar olan malikler, 634 sayılı Kat Malikleri Kanunu uyarınca gösterilen usulle toplanır; yapılar yıktırılmadan önce yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine karar verirler. Kararın alınmasında salt çoğunluk aranır, çoğunluk malik sayısına göre değil maliklerin payları oranında belirlenir.

Karara katılmamış olan maliklerin arsa payları, anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık arttırma usulü ile satılır. Böylece direnen maliklerle dönüşüm sürecinin fiilen kitlenmesi önlenmiştir. Yıkımdan sonra ortaklığın giderilmesi davası açma imkânı tanınmış olmakla birlikte, ortaklığın giderilmesi davası dahi salt çoğunluğun karar alıp işlem yapmasına engel değildir.

Yapım ve Projenin Tamamlanması

Müteahhitle proje konusunda yapılacak sözleşme imzalanması gerekmektedir. Uygulamada genellikle noterlikçe düzenleme veya onaylama şeklinde bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi ya da arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanır. Bu kapsamda projeyi üstlenecek yapı müteahhidinin, Başkanlıkça belirlenen asgari teknik ve mali yeterlilik şartlarını taşıması zorunludur.

Tahliyenin tamamlanmasının ardından; Belediye tarafından yıkım ruhsatı düzenlenmesi sürecine geçilir. Müteahhidin Kanun gereği bina tamamlama sigortasını yaptırması veya gerekli teminatı sağlaması zorunludur. Ardından mimari ve statik projeler hazırlanarak 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca yapı ruhsatı başvurusu yapılır ve ruhsatın düzenlenmesiyle birlikte inşaat süreci başlatılır.

Uygulamada projenin tamamlanması 18 ay-24 ay sürmektedir. Süreci uzatabilecek durumlar, itiraz imkanlarının kısıtı ve kısıtlı süresi, direnen maliklere karşı belirlenen mekanizmalarla bertaraf edilmiştir. Mevzuat, bu yaklaşım ve gereklilik doğrultusunda yıllar içerisinde önemli değişikliklere uğramıştır.

Kentsel Dönüşüm Sürecine İlişkin Temel Mekanizmalar

Kentsel dönüşüm süreci, yalnızca yapıların yenilenmesine yönelik teknik bir faaliyet olmayıp mevzuat eliyle teşvik edilen, idari ve hukuki araçlarla desteklenen bütüncül bir dönüşüm modeli olarak kurgulanmıştır. Bu kapsamda, riskli yapı tespiti, çoğunluk karar mekanizmaları, kamulaştırma ve finansman destekleri gibi temel enstrümanlar aracılığıyla, dönüşüm sürecinin hem hızlandırılması hem de hukuki güvence altına alınması hedeflenmiştir. Aşağıda, sürecin etkin ve öngörülebilir şekilde işlemesini sağlayan başlıca mekanizmalara kısaca değinilmektedir.

» Karar Alma Çoğunluğunun Salt Çoğunluğa (%50+1) İndirilmesi

Kat malikleri kurulunda yıkım, projenin esasları, müteahhit seçimi gibi sair hususlar hisselerin 2/3 çoğunluğuyla karara bağlanabilirken, karar yeter sayısı salt çoğunluğa düşülerek, sürece hız kazandırılmıştır.

» KDV İstisnası

Katma Değer Vergisi Kanunu kapsamında KDV istisnaları arasına Başkanlık ve TOKİ tarafından yapılan arsa ve arazi teslimleri de eklenmiştir. Böylece arsa maliyeti ve buna bağlı finansman yükü azaltılmış ve kentsel dönüşümün kamuözel iş birliğindeki yapısı kuvvetlendirilmiştir.

» Kat Malikleri Toplanmasına İlişkin Usul ve Esasların Belirlenmesi

Kentsel dönüşüm projelerinde toplantı usul ve esaslarından çıkan uyuşmazlıkların önüne geçilmesi adına, toplantı usul ve esasları açıkça düzenlenmiştir. Toplantıya çağrıda kolaylaştırılmış tebliğ usulü belirlenmiş, maliklerden birinin çağırması yeterli görülmüştür. Böylece malikler ile yaşanabilecek olası bir uyuşmazlığın önüne geçilmiştir.

» İdare'nin Ön Alım Hakkına İlişkin Düzenleme

Yeniden yapı yapımına karar verilen taşınmaz için, anlaşma sağlamayan maliklerin payları öncelikle açık arttırma usulü ile anlaşma sağlayan maliklere satılması esastır. Ancak satışın gerçekleşmediği durumda riskli alan, rezerv yapı alanlarında öncelikle Başkanlık, Belediye veya TOKİ tarafından ücreti ödenerek satın alınır. Riskli yapılarda ise yapılan anlaşmaya uyulmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satılır.

» İmar Hakkı Aktarımına İlişkin Düzenleme

Proje uygulama alanının zemininden kaynaklanan sebeplerle yeniden yapılaşma imkânı bulunmayan veya afet riski nedeniyle yapılaşma hakkı bulunmayan riskli yapının bulunduğu parselin yapılaşma hakkı, imar hakkı aktarımı ile başka bir parsele taşınır. İmar hakkının taşındığı parseldeki tüm maliklerin aynı parselde hissedar hâline getirilmesi, parselin önceki maliklerinin muvafakati şartlarının karşılanması halinde yeni parseldeki uygulamalar da kentsel dönüşüm uygulaması olarak Kanun kapsamındadır.

» Birden Fazla Parselin Birleştirmesine İmkân Tanınması

Üzerinde tamamı riskli yapı bulunan parseller için salt çoğunlukla, üzerinde yapı bulunmayan alanlar ile riskli yapıların bulunduğu alanlar için oybirliği ile parsellerin birleştirilmesi böylece kentsel dönüşüm projesinin daha kapsamlı projelere dönüştürülmesi imkânı tanınmıştır.

» Geçici Konut veya İşyeri Tahsisi, Kira Yardımı, Kredi veya Faiz Desteğinin Sunulması

Kanun ve ikincil mevzuat, dönüşüm sürecine fiilen katılan ve anlaşma yolunu tercih eden hak sahipleri bakımından çeşitli yardım ve destek mekanizmaları öngörmektedir. Bu kapsamda, tahliye edilen yapılarda bulunan maliklere, kiracılara ve sınırlı ayni hak sahiplerine, uygulamanın gerektirmesi hâlinde yapıyı fiilen kullanan diğer kişilere de geçici konut veya işyeri tahsisi, kira yardımı, kredi veya faiz desteği sağlanabilmektedir.

» "Yarısı Bizden" Kampanyası

İstanbul'da riskli yapı sahiplerinin, ilçe belediyelerine yapacakları başvuru ile hibe, uygun koşullu kredi ve tahliye desteğini almasını sağlayan bir finansman mekanizması sunulmaktadır. Maliklere taşınma desteği, yüklenici firma ile anlaşabilmeleri için ödemesi yapı ruhsatının alınması ardından başlayan krediyi de kapsar. Başkanlık'ın 04 Mayıs 2025 tarihli açıklamasına göre kampanyadan

31.12.2026 tarihine kadar yararlanılabilir. 2027 ve sonrasında da kampanyanın devam edip etmeyeceği veya yeni imkanların sunulup sunulmayacağı ile ilgili resmi bir açıklama henüz yapılmamıştır.

Sonuç

Yukarıda özetlenen hukuki ve idari çerçeve ışığında, kentsel dönüşümün artık münferit projelerden ibaret geçici bir uygulama olmaktan çıkarak, kurumsallaşmış ve süreklilik arz eden bir iş kolu haline geldiğini söyleyebiliriz. Uzun süredir devam eden bu süreç, uygulama pratiğinin oturduğunu, idareninse mevzuat değişiklikleri ve çeşitli teşvik mekanizmalarıyla dönüşümü hem hızlandıran hem de hukuki güvence altına alan bir yapı inşa ettiğini gösteriyor. Bu nedenle, özellikle büyük şehirlerde faaliyet gösteren yatırımcılar, geliştiriciler ve uygulayıcılar açısından; yalnızca teknik boyuta değil süreci şekillendiren hukuki altyapıya, idari işleyişe ve uygulama pratiğine hâkim olmak, proje başarısının ve risk yönetiminin temel belirleyicilerinden biri haline gelmiştir.

Kanun'un uygulamadaki etkisi yalnızca normatif düzeyde değil, somut veriler üzerinde de görmek mümkün. Örneğin; bugüne kadar 1.306.702 bağımsız birim hakkında riskli yapı tespiti yapılmış, bu tespitlerin ardından

1.106.211 bağımsız birim fiilen yıkılarak dönüşüm sürecine dahil edilmiş durumda. Bu veriler, riskli yapı tespitinden projeye geçiş sürecinin büyük ölçüde başarıyla ve hızla işletildiğini gösteriyor.

Kanun kapsamında proje uygulaması için öngörülen krediler ile dönüşüm faaliyetleri kapsamında yapılacak ve edinilecek konutlara ilişkin faiz desteği verilmesini kapsayan "kentsel dönüşüm kredileri"'nin finansmanı amacıyla Bakanlık ile anlaşma sağlanarak protokol imzalayan banka sayısının 19'a ulaşmış olması, dönüşüm projelerinin finansman ayağında da kurumsal bir yapı oluşturulduğunu ve sürecin yatırımcılar bakımından öngörülebilirliğinin arttığına işaret ediyor.

Footnote

1. Bu değerlendirme, uygulayıcı hukukçular ve teknik müşavirler nezdinde edinilen sektörel tecrübeye dayanmaktadır ve bilgilendirme amacıyla paylaşılmıştır; konuya ilişkin kamuya açık resmî istatistik yayımlanmamaktadır.

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.